住宅ローン減税とは？制度の概要と流れ、期間延長についても解説

新築住宅購入の場合の適用条件

新築住宅の購入の場合の適用条件は以下の通りです。

• 購入した物件に自身が住んでいること
• 2022年〜2025年中に居住すること
• 住宅の床面積（マンションの場合は専有部分）が50㎡以上であること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積の半分以上が自身の居住用であること
• 返済期間が10年以上の住宅ローンを借りていること
• 譲渡所得の課税の特例等の住宅ローン減税と併用できない制度を利用していないこと
• 2024年以後に建築確認を受ける物件の場合、一定の省エネ基準を満たしていること
• 新耐震基準を満たしていること

なお、2023年12月31日以前に建築確認を受けた新築物件は、合計所得金額が1,000万円以下の方に限り、床面積が40㎡以上50㎡未満の物件も対象になります。

中古住宅購入の場合の適用条件

ここでいう中古住宅とは、物件価格に消費税が含まれない個人間売買などの中古住宅のことをいいます。中古住宅の場合も上記新築住宅の場合と適用条件はほぼ同じです。ただし、床面積が50㎡未満の場合は対象外です。また、2021年まで制度にあった築年数の要件は撤廃され、2022年からは新耐震基準を満たしていることが要件になっています。

リフォーム、増築の適用条件

宅地建物取引業者が増改築（リフォーム等）を行い販売されている物件も、新築住宅と同じ条件を満たしていれば、住宅ローン減税の対象になります。また、既存住宅に耐震、バリアフリー、省エネ、多世帯同居、長期優良住宅化の改修にかかった工事費用に対して一定の所得税額の控除が行われる制度は、2021年末が期限でしたが、一部見直しの上2023年まで延長されています。

（参考資料）
（出典）財務省　税制改正の概要＞令和4年度税制改正の大綱の概要

認定住宅ならばさらにお得に！

認定住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅）の場合は、控除対象になる住宅ローン残高の上限額が2022年〜2023年中で5,000万円になり、13年分の最大の税額控除は455万円になります。

新築と中古で減税額が違う

表にある通り、控除限度額は中古物件の方が小さくなっています。また、新築・未使用・宅地建物取引業者の増改築が行われた物件（いずれも個人間売買ではなく業者から購入する場合）の控除期間は13年、中古物件の控除期間は10年になっています。
購入物件がどの分類にあたるかを不動産会社に確認しておくことが大切です。

住宅ローンの繰上げ返済に注意

住宅ローン減税の税額控除額は、年末の借入残高に対して控除率をかけて計算します。ゆえに、繰上げ返済を急ぎ、借入残高が減少するとそれだけ税額控除額も減少してしまいます。繰上げ返済によって削減できる支払い利息額と、減ってしまう税額控除額を比較して判断する必要があります。

省エネ性能が必須となる

先述の表のとおり、2022年からスタートする新しい住宅ローン減税は、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の購入者にとって有利な条件になっています。また、2024年以後に建築確認を受ける一定の新築住宅で、一定の省エネ基準に満たない物件は、住宅ローン減税の対象になりません。

住宅ローンの借入限度額が引き下げられる

控除対象となる住宅ローン減税残高の上限額（借入限度額）は、2024年から引き下げられます。購入および居住のタイミングも重要だと覚えておきましょう。

どちらを優先させるかは金融機関等に相談

住宅ローンには、死亡・高度障害時にローン残高がなくなる団体信用生命保険が付いています。繰上げ返済をするということは、それだけ保障金額が減少することを意味します。削減できる利払い負担額と、減少する保障額を鑑みて判断する必要があります。悩んだときには、金融機関に相談してみましょう。

無理な繰上返済は避け、原資はあくまで余裕資金から

繰上げ返済のデメリットは、資金が枯渇してしまう可能性が高まってしまうことです。例えば、繰上げ返済を急ぎすぎ、手元資金がない状態で、子供の学費の支払いなどの多額の出費が訪れると、必要な資金が足りないという事態になってしまいます。必要な資金まで繰上げ返済に回してしまわず、あくまでも余裕資金の範囲内で行うようにしましょう。