2024年以降の住宅ローン変動金利はどうなる？低金利時代が終焉する場合の対策も解説
更新日：2024年9月
2024年は日銀が17年ぶりに利上げをした年になりました。2024年3月19日の金融政策決定会合で、日銀はマイナス金利を解除し、同年7月31日の同会合でさらに利上げを行いました。
ただ、下記の表からもわかる通り、2024年9月現在、他の先進国の政策金利の水準と比較すると日本はまだまだ低水準にあります。
| 2024年9月18日時点 | |
|---|---|
| アメリカ | 4.75%～5.00% |
| 欧州（ユーロ圏） | 3.50% |
| イギリス | 5.00% |
| オーストラリア | 4.35% |
| 日本 | 0.25% |
（出典）2024年9月18日時点での各国中銀公表数値を基に筆者作成
日本の政策金利は今後さらに上がっていくのでしょうか。この記事では、今後の金利動向を見通す上で必要な情報の確認方法をお伝えします。また、さらなる利上げにより住宅ローンの金利が上がった場合の対策も解説します。
目次
一般的な住宅ローン金利の決まり方
住宅ローンの金利には大きく分けて、変動金利と固定金利があります。一般的に、変動金利は日銀の政策金利の影響を受ける「短期金利」を元に決められます。一方、固定金利は10年物国債の金利に代表される「長期金利」などを元に決められます。
まず、金融機関は短期金利または長期金利を参考にしながら、様々な金利タイプの基準金利を決めます。そして、多くの金融機関では、基準金利から「引き下げ幅」を差し引くことで、実際に利用者が借りるときの住宅ローンの金利である「借入金利」が決まる仕組みになっています。
住宅ローンの金利タイプとメリット
住宅ローンの金利タイプには、変動金利タイプ、全期間固定金利タイプ、固定金利期間選択タイプの3種類があります。ここではそれぞれの金利タイプの仕組みとメリットについて解説します。
変動金利タイプ
変動金利タイプの住宅ローンは、金利が一定期間ごとに見直されます。メリットは、固定金利タイプよりも金利が低く設定されている点が挙げられます。
しかし、デメリットとしては、市場金利が上昇した場合には借入金利が上がり、毎月の返済額が増えるリスクがあります。もちろん、市場金利が下がった場合には借入金利が下がることはありますが、日本国内の金利はすでに低金利であるため、金利の下げ余地はあまり見込めません。また、金利の上下によって返済額が変動するため、返済計画が立てづらくなります。
金利が低い状況を活用し、短期間で返済することが可能な方や、金利変動リスクを受け入れられる方に向いています。
全期間固定金利タイプ
全期間固定金利タイプの住宅ローンは、契約期間中は金利の見直しがありません。そのため、金利変動のリスクがなく、毎月の返済額が変わらないというメリットがあります。住宅ローンは長期の借入であるため、将来金利が上昇する可能性に不安を感じる人にとっては安心な選択肢となります。
しかし、デメリットとしては、借入金利が一般的に変動金利タイプよりも高いことが挙げられます。結果として変動金利タイプの金利が上がらなかった場合には、相対的に利息の総支払額が多くなるということです。
金利が一定のため、計画的な返済がしやすく、月々の支払額が変わらない安定感を求める人に向いています。
固定金利期間選択タイプ
固定金利期間選択タイプは、契約者が固定金利の期間を選択できる住宅ローンです。固定期間が終了すると、その時点の金利で再度固定期間を選択するか、変動金利タイプに切り替えることができます。借入当初の固定金利は全期間固定金利タイプよりも低い傾向があるため、借入時の金利を抑えられるというメリットがあります。
デメリットは、固定期間が終了した際に金利が上昇している場合に、返済額が増える可能性があることです。
また、固定金利期間選択タイプは、比較的高い金利で借りている方が借り換えをする際に有効です。借り換え前の金利よりも低い金利を選択することで、支払利息額を下げられる可能性があり、選択した固定期間中は金利上昇リスクがないからです。
各金利タイプのメリット・デメリットや各金利タイプ別にどんな方が向いているのかについてお伝えいたしましたが、それぞれ金融機関ごとに適用金利や条件が異なるため、よく比較検討し選択することが重要です。
住宅ローンの金利タイプを選択する際のポイント
住宅ローンの金利タイプを選択する際のポイントは、上述したような金利タイプ別の特徴を理解することと、ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶことです。
金利タイプ別の特徴を理解する
金利タイプ別の特徴を理解するために、上述の各金利タイプの特徴を下記の表にまとめました。
| 変動金利タイプ | 全期間固定金利タイプ | 固定金利期間選択タイプ | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 定期的に金利が見直される | 契約期間中は金利が固定されている | 一定期間ごとに固定金利期間を選択する |
| メリット | 比較的借入金利が低い | 金利が上昇した場合、返済額が増加するリスクがない | 全期間固定金利タイプと比較すると借入金利が低い傾向にある |
| デメリット | 金利上昇リスクがある | 比較的金利が高い | 当初の固定金利期間が終了すると金利が上昇する可能性がある |
ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶ
ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶポイントは、まず自分の収入や支出、ライフイベントなどの将来の見通しを考慮し、返済計画を立てることです。全期間固定金利タイプは金利上昇リスクを避けられるため、将来の支出が増える可能性がある場合やリスクを抑えたい場合に適しています。
変動金利タイプは、低金利を生かして返済額を抑えられますが、目先の金利の低さだけで判断するのではなく、金利上昇に耐えられるかどうかも判断基準になります。固定金利期間選択タイプは、支出の多い時期の返済額を確実に抑えたい場合に有効です。
マイナス金利政策解除後の変動金利はどうなるのか
マイナス金利解除後、すなわち2024年以降の変動金利の行方を予想するためには、引き下げ幅と日銀の今後の金融政策に注目する必要があります。
まず、引き下げ幅については金融機関同士の競争が続く限りある程度の高止まりが期待できます。住宅ローンは、金融機関にとって、個人のお客さまに提供している重要な金融商品の1つです。
都市銀行や地方銀行だけでなく、ネット銀行も含めた各金融機関では顧客の争奪戦が続いており、一定の引き下げ幅は維持されるでしょう。仮に引き下げ幅が縮小された場合でも、既に住宅ローンを借りている方の引き下げ幅は変更にならないのが一般的です。
次に日銀の金融政策に影響を与える物価の情報を確認しておきましょう。総務省統計局が発表した2024年7月分の消費者物価指数（生鮮食品を除く総合指数）は、前年同月比プラス2.7%となっており、日銀の目標としているプラス2％を超えています。
（出典）総務省 報道資料 2020年基準 消費者物価指数 全国2024年（令和6年）7月分
しかも、年2％以上の物価上昇は一時的なものではなく、2022年中から継続的に起きている現象です。下記グラフからわかるとおり、総合指数、生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数でも同様の傾向が見られています。このような傾向から、日銀が2024年3月にマイナス金利を解除し、同年7月に利上げをしたのは自然なことだと受け止められます。ただ、グラフを見る限り、物価上昇率にはピークアウト感もあるため、今後の行方が気になるところです。
（出典）総務省 報道資料 2020年基準 消費者物価指数 全国2024年（令和6年）7月分より筆者作成
日銀の物価見通し
日銀は1月、4月、7月、10月に、「経済・物価情勢の展望」（展望レポート）というレポートを発行しています。展望レポートには、数年後までの物価の見通しが書かれているため、金融の専門家や報道関係者等が注目しています。
下記の表のとおり、2024年8月1日リリースの展望レポートでは、先々の消費者物価指数は、前年同月比で2％前後をキープする見通しになっています。
【消費者物価に対する政策委員の大勢見通し】＜＞内は政策委員の見通しの中央値
| 消費者物価指数 （除く生鮮食品） |
消費者物価指数 （除く生鮮食品・エネルギー） |
|
|---|---|---|
| 2024年度 | 4月時点 ＋2.6%～＋3.0% ＜＋2.8%＞ 7月時点 ＋2.5%～＋2.6% ＜＋2.5%＞ |
4月時点 ＋1.7%～＋2.1% ＜＋1.9%＞ 7月時点 ＋1.8%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ |
| 2025年度 | 4月時点 ＋1.7%～＋2.1% ＜＋1.9%＞ 7月時点 ＋2.0%～＋2.3% ＜＋2.1%＞ |
4月時点 ＋1.8%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ 7月時点 ＋1.8%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ |
| 2026年度 | 4月時点 ＋1.6%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ 7月時点 ＋1.8%～＋2.0% ＜＋1.9%＞ |
4月時点 ＋1.9%～＋2.1% ＜＋2.1%＞ 7月時点 ＋1.9%～＋2.2% ＜＋2.1%＞ |
（出典）日本銀行 経済・物価情勢の展望（2024年8月）を基に筆者作成
同展望レポートには下記のような記述もあり、消費者物価指数の上昇は、コストプッシュ要因だけでなく、需給ギャップの改善や賃金上昇といった消費の強さも原因となって、底堅く推移する見通しになっています。
（出典）日本銀行 経済・物価情勢の展望（2024年7月）より引用
国内外の物価上昇の原因
前述の展望レポートの引用文から、日銀は、輸入物価の上昇という外部環境要因と、需要や賃金の伸びといった内部環境要因の両方を注視していることがわかります。
輸入物価は原油の影響を受ける
日本の輸入品の中で、原油が最も大きな割合を占めているため、輸入物価は原油価格の影響を受けます。
【日本の輸入品順位】
| 1位 | 2位 | 3位 | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2016年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2017年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2018年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2019年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 衣類・同付属品 |
| 2020年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 医薬品 |
| 2021年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 医薬品 |
| 2022年 | 原粗油 | 液化天然ガス | 石炭 |
（出典）財務省貿易統計資料より筆者作成
2022年2月のロシアによるウクライナ侵攻により、地政学リスクから原油価格は上昇しました。しかし、同年6月～7月に原油価格は落ち着き始めました。下記のとおり、日本の輸入物価指数も2022年の後半以降は一旦落ち着き、2024年中はやや上昇が見られます。今後の輸入物価の動向が気になるところですが、資源価格は主に海外の市場で形成されているため、予想は困難を極めます。
「利上げをすると円高ドル安になるため輸入物価を抑える効果があるのでは？」という意見もありますが、為替レートは日本の金利だけでなく、海外の金利の影響も受けること、為替変動は輸入物価の1つの変動要因にしか過ぎないことから、「日銀の利上げ＝輸入物価の低下」という法則が成り立つわけではありません。
（出典）日本銀行 時系列統計データ を基に筆者作成
賃上げの状況
賃金の上昇は、消費者物価指数に2つの意味で寄与します。1つは企業のコスト増として、もう1つは購買力の増加、すなわち需要の増加です。日銀は、賃金が物価にもたらす影響を下記のように発表しています。
（出典）日本銀行 経済・物価情勢の展望（2024年7月）より引用
下記、連合のメッセージの引用文からも、2024年の春闘における賃上げの力強さを伺えます。
（出典）連合 2024年春季生活闘争まとめより引用
ここまでの解説をまとめると、「原油などの輸入品価格の上昇は国内の物価に影響を与える」「国内の賃金上昇は、販売価格や需要の押上げ要因になるため、物価上昇に寄与する」ということになります。国際情勢の波乱は、日本人にとっても無関係ではないことと、ベースアップによる賃上げは、働く人々にとって明るいニュースではあるものの、同時に日銀がさらなる利上げを判断するための足固めにもなっているということを認識しておきましょう。
固定金利の状況
ここまで住宅ローンの変動金利に影響を与える政策金利に対する利上げ要因を解説してきました。続いて固定金利の変動要因である長期金利についても解説します。
まず、固定金利についても、金融機関同士の金利引き下げ競争が行われている点については変動金利と同じです。しかし、固定金利は2022年以降上昇傾向にあります。その理由は長期金利（10年物国債金利）の上昇にあります。前述の通り、固定金利の基準金利は長期金利によって決まります。そのため、長期金利が上昇すると、固定金利も上昇します。下記グラフは、長期金利と住宅金融支援機構が提供する固定金利型の住宅ローン【フラット35】の金利を並べたものです。
（出典）財務省 国債金利情報 住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移（最低～最高）令和3年4月から＜借入期間が21年以上35年以下、融資率が9割以下、新機構団信付きの場合＞上記資料を基に筆者作成。長期金利は10年物国債の月末時点の金利を使用し、フラット35の金利は資料中の最低金利を使用している。
グラフからも、長期金利と【フラット35】の金利は概ね連動していることがわかります。一般的に、長期金利（10年物国債金利）の変動は、債券市場に委ねられています。
しかし、日本では2016年から日銀が10年物国債を買うことで、長期金利を一定の範囲に抑えるイールドカーブ・コントロールといわれる政策を行っていました。人為的に長期金利の上昇を抑えていたということです。
マイナス金利解除を決めた2024年3月19日の金融政策決定会合では、イールドカーブ・コントロールの終了も宣言されました。
長期金利の急上昇を抑えるためもあってか日銀は国債を引き続き買い入れるとしていますが、その金額は減額の方向に進んでおり、ある程度は市場の価格形成機能に委ねられる形になりました。
市場に価格形成が委ねられている以上、今後は株価を予測するのが難しいのと同様に、長期金利の行方を予測するのも難しいといえます。
賃金上昇は継続するのか
政策金利、長期金利、両方に影響を与えるのが物価です。安定的に年2％の消費者物価指数の上昇を実現させるためには、賃金の持続的な上昇が必要です。賃金が上昇することで、需要が喚起され結果的に物価上昇に繋がるからです。しかし、下記グラフを見てわかるとおり、日本の労働者の賃金は、ほとんど上昇してきませんでした。2023年、2024年の春闘の賃上げの結果は勢いのあるものでしたが、このような状況が継続するかどうかが、今後の金融政策に影響するため、注目されています。
（出典）国税庁 民間給与実態統計調査より筆者作成
ちなみに、求人数が求職者数を上回る状態は続いているものの、有効求人倍率は2022年～2023年にかけてピークアウトしており、賃金上昇の行方にリスクがあることは否定できません。
（出典）「厚生労働省一般職業紹介状況（令和6年6月分）について」に基づいて筆者作成
金利が上がる場合の対策
物価の行方によっては、今後も利上げの可能性はあります。ゆえに金利が上がってしまった場合を想定し、対策を取れるようにしておくことが大切です。金利上昇に対しては、以下の対策が考えられます。
- 繰上返済の資金を残しておく
- 借り換えを検討する
繰上返済の資金を残しておく
繰上返済には返済額軽減型と返済期間短縮型の2種類あり、返済額軽減型で繰上返済を行うと返済期間は変わらずに毎月の返済額が軽減され、返済期間短縮型で繰上返済を行うと毎月の返済額は変わりませんが返済期間が短くなります。住宅購入時には、手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと繰上返済などで返済計画に余裕を持たせることができます。
借り換えを検討する
高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。住宅ローンの返済時に金利が上昇すると影響を受けるのは、主に変動金利で借りている方々です。一般的な変動金利だけでなく、固定金利期間選択タイプで住宅ローンを借り、当初選択した金利固定期間終了に伴い自動的に変動金利に移行されている人も要注意です。比較的高い金利に変更になっている可能性が高いからです。ご自身の借入金利を確認してみましょう。
適用されている金利が高いと感じる人は、より金利が低い住宅ローンに借り換えを行うことで、総返済額を下げられる可能性があります。
なお、住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかるので、それらを含めても経済的メリットがあるのかを確認しましょう。自身で計算が難しいと感じる方は、オンライン相談を利用するのもおすすめです。
借り換え時に団体信用生命保険を強化できる可能性がある
借り換えのメリットは、総返済額を下げられる可能性があるだけではありません。団体信用生命保険（団信）を強化できる可能性もあります。団信の保障内容は一般的に「死亡・高度障害」です。つまり、病気や高度ではない障害状態は保障されていないということです。
最近は、ガンと診断されただけで、住宅ローンの残債が保険金によって返済されるガン団信や所定の介護状態になった場合に同じく保険金で残債が返済される介護保障付きの団信も見受けられます。
現在借りている住宅ローンの金利が、高いと感じる方は借り換えによって借入金利を下げるだけでなく、団信を強化できるかもしれません。
金利が上がる前提でシミュレーションをしておく
金利が上がるか上がらないかをいくら考えても、答えは未来にならないとわかりません。それならば、これから住宅ローンを借りる方は、金利が上がるのを前提に借入金額や金利プランを検討しておけば安心です。
金利が上がった場合を想定してキャッシュフロー表を作成する
金利が上がった場合の家計の収支を予測するためには、キャッシュフロー表を作成しておくことが有効です。キャッシュフロー表とは、収入と支出と貯蓄額を時系列で年表にしたものです。
変動金利で借りる方は、金利が上がった場合にどれだけ収支が悪化するかを確認することができます。
固定金利で借りる方は、変動金利で借りた場合と比較することで、固定金利の選択が合理的なのか否かを判断できます。例えば、変動金利で住宅ローンを借りたあとに金利の引き上げがあった場合でも固定金利に追いつくほどの金利上昇でなければ、結果的に変動金利が有利だった、ということもあり得ます。
キャッシュフロー表を作成することで、感覚ではなく数字に基づいた選択ができるようになります。
住宅ローンシミュレーションを活用する
住宅ローンを取り扱っている金融機関のウェブサイトでは、住宅ローンシミュレーションを使うことができます。住宅ローンシミュレーションを利用することで、金利が上昇した場合に、どれだけ毎月の返済額が増加するかを計算することができます。
例えば、返済期間中に金利が1％上昇すると仮定した場合、返済開始から5年目で金利が上昇するのと、15年目で金利が上昇するのとでは、毎月の返済額の増加額は前者の方が高く、後者の方が低くなります。住宅ローンの残債が多い時期ほど金利が上昇したときの毎月の返済額の上昇幅が大きくなるからです。
住宅ローンシミュレーションを使えば、先に述べた繰上返済や借り換えによる経済効果も計算することができます。
固定金利と変動金利どっちが正解？
住宅ローンの返済期間は長期に渡るため、今後も利上げの可能性があることは想定しておいた方が良いでしょう。このようにいうと、これから住宅ローンを借りる人は、固定金利を借りるべきか、変動金利を借りるべきか悩むと思います。一般的に変動金利の方が固定金利よりも当初の借入金利は低いですが、固定金利の安心も捨て難いからです。
そこで、固定金利を選ぶ際には、途中から金利が下がるように設定されている「ステップダウン金利」を選ぶのも一案です。ステップダウン金利であれば、固定金利の安心と、低金利のメリットが両立できます。もし、将来金利が上がった際には、変動金利よりも有利になる可能性がありますし、金利が上がらなかったとしても固定金利よりは有利になります。
【ステップダウン金利の金利イメージ】
（出典）SBI新生銀行ウェブサイト「ステップダウン金利」より転載
迷ったら銀行のオンライン相談がおすすめ！
先々の金利を正確に予想できない以上、金利上昇リスクがない固定金利を選択したいというのが本音だと思います。
しかし、実際に住宅ローン金利の条件を見ると、固定金利は変動金利の数倍の利率に設定されている場合もあり、最終的には変動金利を選ぶ方が多いというのが実情です。
マイナス金利が解除されたとはいえ慌てる必要はありません。日本の金利はバブル崩壊以降長期間低位水準にあるため、リスクを背負って変動金利を選んだ人が、結果的に低金利の恩恵を受けてきました。
また、それでも金利変動リスクが不安という方はステップダウン金利や変動金利と固定金利を組み合わせるミックスローンも有効な選択肢です。迷った場合は、SBI新生銀行のオンライン相談を活用してみましょう。
えんどう こうじ
- CFP（R）
- 1級ファイナンシャル・プランニング技能士（国家資格）
株式、債券、金利、為替、REIT等、マーケットの変動がその価格等に影響を及ぼす金融商品を購入する際は、必ず個別金融商品の商品説明書等をご覧・ご確認いただき、マーケットの動向以外に、各金融商品にかかる元本割れなどの固有のリスクや各種手数料についても十分ご確認いただいた上でご判断ください。
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［2024年1月22日現在］
