変動金利は上がるの？住宅ローンで変動金利にした人が返済に苦しまないための対策を徹底解説

住宅ローンの金利の仕組み

まず、住宅ローンの借入金利がどのような仕組みで決められているのかを解説します。仮に金利が連続的に上がった際に、その原因が理解できるだけで、漠然とした不安感を抑えることが期待できるからです。多くの金融機関では、住宅ローンの借入金利を下記のように決めています。

住宅ローンの借入金利＝基準金利ー引き下げ幅

（筆者作成）

引き下げ幅は全期間一定

変動金利の住宅ローンは、一般的に引き下げ幅が全期間を通して固定されています。したがって、「引き下げ幅が縮小したから金利が上がってしまった」ということは起きえないということです。

ここで注意いただきたいことは、住宅ローン商品によって引き下げ幅が異なるという点です。各金融機関では様々なタイプの住宅ローン商品を取り扱っているため、それぞれの商品の引き下げ幅をよく確認しておくようにしましょう。後ほどSBI新生銀行のケースを取り上げますので、そちらも参考にしてください。

基準金利は変動する

借入金利は基準金利から引き下げ幅を引いたものです。先述のとおり、変動金利の引き下げ幅が、全期間一定だとしたら、金利が上がる原因は基準金利の上昇にあるということです。

多くの金融機関では、基準金利をウェブサイトで公表しています。これから住宅ローンを借りる人は借入金利が気になると思いますが、すでに住宅ローンを借りている人のうち、変動金利を借りている人は、基準金利をチェックすることが大切です。基準金利が上昇し始めたら、次回の金利更新時に借入金利が上がる可能性が高いからです。

ちなみに、固定金利については、金利を固定している期間中に基準金利が上がったとしても、当然、固定金利で借り入れている期間中の借入金利は上がりません。

基準金利が影響を受ける金利とは

一般的に、基準金利は変動金利の場合、短期プライムレートの影響を受け、固定金利の場合、長期プライムレートの影響を受ける傾向があります。

短期プライムレートとは、金融機関が優良な貸し出し先に1年以内の短期の融資をおこなう際に使用する金利のことであり、日銀が決定する政策金利の影響を受ける傾向があります。

一方、固定金利に影響する長期プライムレートは、債券市場の影響を受ける傾向があります。

2024年4月時点では、3月にマイナス金利を解除されたからといって、各金融機関の変動金利が急上昇したという現象は見られていません。短期プライムレートと共に基準金利は低水準にあるからです。

一方、先述した【フラット35】の金利が象徴しているとおり、各金融機関の固定金利型住宅ローンの金利は、やや上昇傾向です。これは、日本の債券市場の金利上昇が、長期プライムレートの上昇に繋がり、固定金利の基準金利が上昇している金融機関が多いことが原因だと考えられます。

（筆者作成）

今後、変動金利が上がるかどうかは、変動金利の基準金利が上がるかどうか、すなわち短期プライムレートが上がるかどうかにかかっています。マイナス金利解除後の金融政策決定会合からは目の離せない状況が続くといえます。

政策金利はどうなる？

先述のとおり日銀は、2024年3月19日にマイナス金利政策を解除しました。日銀は、金融政策決定会合で政策金利をそのまま維持するのか、それとも変更するのかを決めています。ちなみに、2024年4月25日・26日に行われた金融政策決定会合で日銀は、政策金利を「0～0.1%」に据え置きました。3月に利上げをしたばかりなので、この据え置きは多くの専門家にとって予想通りでした。

今後の政策の行方が気になるところですが、日銀の決定を事前に予想することは難しい状況です。ただ、物価の動向を日銀がどう判断しているのかはチェックしておくと良いでしょう。特に注目したいのが、日銀が1月、4月、7月、10月に発表する「経済・物価情勢の展望」（展望レポート）です。展望レポートに日銀の経済・物価見通しが記載されているからです。2024年4月26日の展望レポートには下記の記述があり、日銀が2％の物価安定の目標の実現を見通し始めたことがわかります。

（出典）日本銀行　経済・物価情勢の展望（2024年4月）より引用

ここで、物価をいつもチェックしている人の中には「物価上昇率は最近下落傾向にあったのになんでマイナス金利を解除したの？」という疑問を持つ人がいると思います。下記は、消費者物価指数の前年同月比の変化の推移です。

（出典）総務省 報道資料 2020年基準消費者物価指数 全国2024年（令和6年）3月分を基に筆者作成

確かに、2022年中の急激な物価上昇時にはマイナス金利解除、すなわち利上げをしなかったのに、物価上昇率が落ち着いてきてからその判断をしているのは不自然に感じます。

その理由は、物価上昇の原因にあります。2022年中の物価上昇は、コストプッシュ型といわれるものでした。

ロシアのウクライナ進行による原料高や、新型コロナウイルス蔓延で抑えられていた消費の復活等を背景に、2022年は世界的に急激なインフレの年となりました。さらに、2022年2月頃に1米ドル＝115円前後で推移していた為替レートは、2022年10月に1米ドル＝150円に到達しました。

海外の物価が上がり、さらに円安により輸入物価が引き上げられ、国内の物価が上がったということです。

（出典）日本銀行 時系列統計データ検索サイトの為替レートデータを使用し筆者作成

（出典）日本銀行 時系列統計データ検索サイトの企業物価指数のうち輸入物価指数のデータを使用し筆者作成

為替は円安傾向であるものの、輸入物価は資源価格が落ち着いてきたこともあり、上昇率がピークアウトしています。

円安は輸入物価に寄与することは確かですが、実際には輸入品の上位を占める原油や液化天然ガスの市場価格の影響も大きいため、それらの価格が落ち着いてきたことによって、国内の物価上昇率も伸びが鈍化してきたものと思われます。

日銀が慌てて利上げをせずに静観をしていたのは、このような結果を予想していたからだと思います。

一方、2024年の春闘では賃上げの機運が高まってきたことが確認されました。日銀が待っていた賃金と物価の好循環による安定的な物価上昇が期待できる状況になってきたということです。

2022年に利上げをせず、2024年に利上げをした理由は、資源や海外のインフレ、または円安といった輸入インフレが原因となる物価上昇ではなく、賃金と物価の好循環による安定的な物価上昇が見通せるようになったからだと思われます。

このように、日銀は物価上昇の中身を見ているのであって、表面的な数字だけを見ているわけではないことがわかります。

ちなみに、日銀が2024年4月に発表した「展望レポート」の今後の物価上昇率見通しは下記のとおりになっています。

（出典）経済・物価情勢の展望2024年4月を基に筆者作成

もちろんこの見通しは、2024年4月時点のものであり、今後日銀が見通しを変更する可能性は十分にあります。今後、展望レポートに記載の物価の見通しが2％を継続的に超える状態になってきた際に、日銀がどのような政策判断をするかが注目されています。

変動金利の基準金利が上がるかどうか気になる人は、日銀の金融政策決定会合の最新情報をよく見ておくようにしましょう。

固定金利に変える

「金利が上がり始めたら変動金利から固定金利に変更する」というのはポピュラーな金利上昇時の対策法です。

ただ、一般的に固定金利は変動金利よりも高めに設定されているため、固定金利に変更した時点で、毎月の返済額が上昇してしまうことが想定されます。上記の表を見ると、3,000万円の残債があり、残りの返済期間が30年の状態で、年0.5%の変動金利から、年2.0%の固定金利に変更すると、毎月の返済額は2万円程度上昇してしまうことがわかります。

もし、変動金利がもっと高い状態になっていると、固定金利はさらに高くなっている可能性が高いため、固定金利への切り替えは、安定を得ると同時に毎月の返済額増加が伴うということです。

繰上返済をする

住宅ローンは、残りの返済期間が長く、残債が大きいほど、金利上昇時の毎月返済額の増加幅は大きくなります。

ゆえに、資金に余裕がある人は、繰上返済をしておくことで、金利上昇時に毎月の返済額の増加幅を抑える効果が期待できます。

繰上返済には、返済額軽減型と期間短縮型があります。返済額軽減型は、返済期間はそのままで毎月の返済額を抑える方法です。たとえば、金利の上昇によって毎月の返済額が5,000円上がったのであれば、毎月の返済額が5,000円分下がる程度の繰上返済をおこなうことで、毎月の返済額を一定に保つことができます。

期間短縮型は、毎月の返済額はそのままで、返済期間を短くする方法です。このタイプの繰上返済は、借入金利が上がってしまう前に行うことが重要です。

繰上返済によって残債を減らした後に、借入金利が上昇した場合の毎月の返済額の上昇幅は、繰上返済をしておかない場合よりも小さくなるからです。

金融機関によっては、元利均等返済の場合は借入金利が上がっても毎月の返済額が5年間は上昇しないルールがあります。これを5年ルールといいます。

しかし、5年ルールで毎月の返済額がすぐには変わらないとしても、金利が上がった際には、返済額に占める利払い部分が増加し、元金の返済部分が減少するため、返済ペースが遅れてしまいます。また、5年経過後は毎月の返済額は結局上昇してしまうため、5年ルールはあくまでも急に返済額が上昇し、家計が混乱しないようにするための時限的な措置であると認識しておきましょう。

ちなみに、5年ルールが適用されている金融機関の多くは、5年ごとの毎月の返済額の見直し時の上昇幅が、前回の毎月返済額の125％を上回らないようにする「125％ルール」を採用しています。

借り換えをする

金利上昇時の対策として、「固定金利の住宅ローンに借り換える」「より金利の低い住宅ローンに借り換える」という手があります。

同じ金融機関内で変動金利から固定金利に切り替える場合、金利が優遇されている当初固定金利は選択できないのが通常です。しかし、借り換えであれば、借り換え先で当初固定金利を選択できるため、比較的有利な金利で金利を固定することができます。

また、変動金利から変動金利への借り換えの場合でも、借り換えによって金利が下がるのであれば、検討の余地があります。

借り換えの難点として、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかることがあげられます。金融機関によっては、SBI新生銀行のように、定額型の事務手数料を設けることで、借り換え時の負担を軽減している場合もあります。

支出を見直す

住宅ローンの借入金利が上がると、住宅支出が増加します。それは家計を見直す機会と捉えることもできます。

支出の見直しは固定費とされる定額課金、通信費、保険料の見直し等が効果的といわれています。生活水準に影響しにくいからです。
仮に毎月の返済額が1万円上がってしまったとしても、それを機に家計を見直した結果、支出を月2万円カットできたのであれば、結果的に1万円の収支改善ができたことになります。
家計簿アプリ等を利用し、支出削減を検討してみましょう。