住宅ローンの元利均等返済とは？元金均等返済の違いやメリット・デメリットを徹底比較

元利均等返済とは？

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。返済当初は、毎月の返済額に占める利息の割合が大きくなっています。そのため、返済期間の前半は、残債の減少が緩やかになっています。一方で、返済期間の最終段階では、返済金額に占める元金の割合が大きくなっていきます。毎月の返済金額が一定とはいえ、変動金利で借りている方の借入金利が上昇した場合や、当初固定期間選択型の固定金利で借りている方の当初固定金利期間が終了した際に金利が上昇していた場合には、毎月の返済額が上昇します。

元金均等返済とは？

元金均等返済とは、住宅ローン返済の初めから完済まで毎月の返済額に占める「元金の返済額が一定」という返済方法です。利息部分はローン残高を元に計算するため、ローン残高が多い初期のほうが支払利息は多くなり、ローン返済終盤になると少なくなります。そのため、毎月の返済額もローン初期は高くなり、徐々に減っていくことが特徴です。

返済計画が立てやすい？元利均等返済のメリット

元利均等返済のメリットは、毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすい点です。
キャッシュフロー表を作ることが容易になるため、子供の大学進学などの多額な支出が発生する時期に住宅ローンの返済に無理が生じないかの確認を簡単にすることができます。また、住宅ローン支出が固定されるため、緊急時資金や、資産形成に必要な貯蓄用の資金を確保しやすくなります。

総返済額は大きい？元利均等返済のデメリット

元利均等返済のデメリットは、総返済額が元金均等返済と比較して大きくなってしまう点です。また、毎月の返済額が一定であることがむしろデメリットになることもあります。定年退職後の老後生活の時期まで返済が続く計画の場合は、年金暮らしになると同時に家計に占める返済負担の割合が大きくなってしまいます。高齢時の再雇用などで収入が減少した際にも同じことがいえます。元利均等返済を選択した際には、期間短縮型の繰上げ返済を行うことで、収入が減少する時期までに完済をしておくことが有効です。

総返済額が少ない？元金均等返済のメリット

元金均等返済のメリットは、同じ返済期間を設定した場合、総返済額が元利均等返済に比べて少なくなる点です。先述の通り、利息部分はローン残高を元に計算されるため、最初は毎月の返済負担は大きくなりますが、ローン返済が続くにつれて徐々に減っていきます。ただ、元金は毎月均等に返済されるため、ローン残高の減り方は元利均等返済よりも早くなります。

元金均等返済は、「住宅ローン返済開始時の返済額が高くても構わないが、毎月の返済額が年月を追うごとに減っていくほうがいい」と考える人に向いている返済方法といえるでしょう。

ローン開始時期の返済額が高い？元金均等返済のデメリット

元金均等返済のデメリットは、ローン開始直後の毎月の返済額が高くなってしまう点です。毎月の返済額が高くなるということは、それに準じた返済能力が必要です。しかし、住宅ローン審査の際に一定の年収がない場合は、元金均等返済を選択できない可能性もあります。

住宅ローン初期の返済金額を返せないと金融機関から判断されると、審査に通らず、借入限度額が低くなってしまう可能性も出てくるでしょう。そのため、元金均等返済を選ぶ場合は、「ローン初期の返済金額がどのくらいになるか」「自分の収入でも借り入れに問題ないか」を事前に金融機関に相談することをおすすめします。

元利均等返済は毎月の返済額の上昇に制限がある

上述のとおり、元利均等返済の住宅ローンには、5年ルールと125％ルールがあります。そのため、金利が上昇した場合でも、住宅ローンの返済額増加によって、すぐに家計が急変する可能性は低いといえます。

ただ、これら2つのルールには「返済額の遅れがわかりにくくなる」という注意点があります。

5年ルール・125％ルールがあると金利上昇時に元金の返済額が減少する

下記の図のとおり、5年ルールがあると、金利上昇時に元金の返済額が減少します。毎月の返済額を一定に保つ際に、利息の支払いが優先され元金の支払いは後ろ倒しになるためです。

元金の返済が遅れた場合でも、住宅ローンの最終返済日は延長できないのが一般的です。金利上昇が著しい場合、元金の返済が遅れ、最終返済日の元金の返済額が多額になる可能性があります。

ただ、5年経過後には返済額が増加するため、元金の返済は進みます。しかし、125％ルールも採用している金融機関の場合、金利の上昇幅によっては、元金の返済の遅れが完全には解消されない可能性があります。また、さらに金利上昇が続いた場合、5年ルールや125％ルールによって元金返済の遅れが常態化する場合もあります。

SBI新生銀行では、元利均等返済を選択の場合でも5年ルールと125％ルールを適用していません。そのため、金利の上昇時に毎月の返済額が比較的早く上昇するものの、元金の返済遅れが常態化することを防げます。

金融庁の見解としても、「5年ルールや125％ルールを設けている住宅ローンでは、最終局面でどれだけ残高が残っていたとしても住宅ローンの最終返済期限を延長する契約にはなっていないため、125％を超える約定返済金額の増加が発生しうる仕組みとなっており、その際の返済負担を債務者に求めるのは酷である。」としており、こういったルールを採用することによって最終返済日に債務者への返済負担が増加することを危惧しています。

元金均等返済は毎月の返済額の上昇に制限はない

多くの金融機関では、元金均等返済に、5年ルールと125％ルールがありません。そのため、金利が上昇した際には、半年の金利見直し時に毎月の返済額が増加します。元金の返済額を一定に保つ性質を維持するために、5年ルールや125％ルールを適用させていないのだと思われます。

繰上返済の効果の具体例

ここで、繰上返済の効果の具体例を見てみます。下記のケースで金利が上昇した5年後に、300万円の繰上返済をした場合の支払額の軽減効果について表にしました。

	完済まで年0.5％だった場合	＜5年後に借入金利が＋年1.0％に上昇＞
		繰上返済なし	期間短縮型	返済額軽減型
総返済額	32,707,560円	34,811,187円	33,879,110円	34,337,530円
毎月返済額	77,875円	83,719円	83,719円	74,069円
返済期間	35年	35年	31年4ヵ月	35年
借入金利上昇による総支払額増加額	―	2,103,627円	1,171,550円	1,629,970円

（出典）住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成

この表を見てわかるとおり、期間短縮型の繰上返済を行った場合は、借入金利上昇による総支払額の増加額をほぼ半減できていることがわかります。返済額軽減型の繰上返済を行った場合は、毎月返済額は下げられていますが、総返済額の軽減効果は期間短縮型ほどではありません。

総返済額を抑えたいのか、毎月の返済額を抑えたいのかによって、どちらの繰上返済が合っているかは異なります。

元利均等返済の注意点

元利均等返済の注意点は、返済期間の前半は元本の減りが遅いことです。
住宅ローンの変動金利を利用している最中に金利の引き上げがあった場合、住宅ローンの残高が大きい方ほど、利息負担も大きくなります。
先述の5年ルールと125％ルールを適用している金融機関の場合、金利があまりに上昇すると、返済額の大半が利息の支払いになってしまい、元金の返済がなかなか進まない、という状態になる可能性があります。

また、元利均等返済で住宅ローンを借りて購入した物件を数年程度の短期間で売却する場合も注意が必要です。元利均等返済は、借入初期の期間は、比較的ローン残高の減りが遅いため、物件の売却資金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態に陥りやすくなります。
オーバーローンの状態だと、売却後にローン残高が残ってしまうため、抵当権の保有者である金融機関が売却を認めてくれない可能性があります。ローン残高が多額に残っているうちは、物件は売りにくいということです。
短期売却を検討されている方は、ローン残高が定額で減少していく元金均等返済の方が向いています。

元金均等返済の注意点

元金均等返済の注意点は、返済期間の前半は毎月の返済額が大きいため、借り入れ当初の家計が資金不足になる可能性が高くなることです。
「段々と毎月の返済額が下がっていく」「総返済額が元利均等返済より小さい」「元金が定額で減っていく」という点は魅力的ですが、家計の収支バランスをチェックせずに元金均等返済を選択すると、思いのほか返済が苦しくなってしまうことがあります。
先述の比較表のとおり、毎月返済額において元金均等返済が元利均等返済額を下回るのは、一定の期間が経過してからです。
総返済額などは元金均等返済の方が有利でも、借り入れ当初の家計の収支バランスを考慮すると、元利均等返済の方が家計にとっては安全・安心だった、ということもあり得ます。

元利均等返済が合っている人の具体例

元利均等返済が合っているのは、家を売る予定がなく、近々に住宅ローン以外の出費の増加が予想される方です。
例として、注文住宅を建てる子育て中の方があげられます。
注文住宅を購入した場合は、当分売却は想定しないと思われます。売らないのであれば、オーバーローンの状態はさほど大きなデメリットになりません。
また、元利均等返済であれば、元金均等返済と比べて毎月返済額が一定ため、子供の教育費用がかかる時期等を見据えた資産形成の計画が立てやすくなります。

元金均等返済が合っている人の具体例

元金均等返済が合っているのは、収入や貯蓄に余裕があり、機動的に物件の売却を進めることを検討している方です。
収入に余裕がある方であれば、元金均等返済を選んでも、初期の毎月の返済額が高い時期を乗り切れる可能性が高いといえます。
ローン残高の減少が一定のペースで進む元金均等返済を選択すれば、オーバーローンの解消が元利均等返済よりも早く進み、売却を進めやすくなります。
仮に、売却をしないという結論になったとしても、元金均等返済は総返済額が元利均等返済より少額になるため合理的です。