住宅ローンの金利は変動金利と固定金利でどう違う？金利タイプの違いやポイントを解説！

固定金利の特徴

固定金利の特徴は、「毎月の返済金額が変わらないこと」です。もし、日銀の金融政策が「利上げ」の方向に動き、その結果住宅ローン金利が上昇しても、すでに借り入れをした住宅ローンは返済金額が変わらないのは安心です。

固定金利のメリット、デメリット

固定金利のメリットは、住宅支出が想定外に上がるリスクを防げることです。
例えば、子育て世代の場合、子供の成長と共に家計の各項目の支出は上昇していきます。どれだけ緻密なキャッシュフロー表を作成しても、必ず予定と現実のズレが生じてしまいます。「思ったより塾代が高い」といった「想定外」を嘆く声はよく聞きます。しかし、固定金利の住宅ローンの返済金額においては、そのような想定外は起きません。住宅ローンの返済金額が金利の上昇で上がってしまい、住宅支出が想定外に高くなってしまうリスクを軽減できます。もちろん、住宅の維持費が想定外にかかってしまう可能性はあります。

固定金利のデメリットは、変動金利と比べて利率が高い傾向にあることです。返済期間中に変動金利の利率が上がらなかった場合は、固定金利の方が変動金利よりも支払い利息が多くなってしまうことになります。
また、固定金利の中でも当初固定金利タイプは当初期間終了時点で金利の更新があるため、基準金利上昇のリスクがあります。また引き下げ幅が小さくなるとさらに借入金利が上昇してしまう可能性が高くなるというデメリットがあります。

固定金利に向いている人

固定金利は、将来の支出が増加する可能性が高い方に向いています。
例えば、住宅ローンの返済中に子供が大学に進学する場合、教育支出が増加するタイミングで住宅ローンの金利が上がり、返済金額が増加してしまうと、家計が苦しくなってしまいます。固定金利を選択すれば、金利上昇による支出増加は防げます。

また、当初固定金利タイプは、期間短縮型の繰上返済を計画している方や借入期間を短く設定している方に向いています。金利が低い当初期間のうちに完済してしまえば、支払い負担を軽度に抑えることができるからです。（繰上返済については後述します）

変動金利の特徴

変動金利は、全期間に大幅な引き下げ幅が適用されており、借り入れ当初は固定金利よりも低利率に設定されている傾向があります。

変動金利のメリット、デメリット

変動金利のメリットは、当初の返済金額が固定金利よりも少ないことです。銀行によっては、変動金利と固定金利の利率に2倍以上の開きがあり、毎月の返済金額に数万円の差が生じる場合があります。日本は低金利時代が続いているので、変動金利を選択した方が、結果的に現状では、毎月の返済金額を抑えることができています。

変動金利のデメリットは、金利が上昇し毎月の返済金額が増加してしまう可能性があることです。
そのため変動金利には返済額について「5年ルール」と「125％ルール」というものがあります。「5年ルール」とは、5年間は毎月の返済額が変わらないというルールです。

「125％ルール」は、金利上昇時、次の5年間の返済額が旧返済額の125％（1.25倍）までしか上がらない、というものです。

どちらのルールも毎月の返済額が急上昇しないようにするための配慮だと受け取れます。ただ、実は注意点があります。

このルールを設けていると、金利が上昇した場合には、返済額に占める支払利息の割合が増加し、元本の返済の割合が減少する、という現象が起きやすくなります。

返済が遅れた分の元本は、結局のところ最終返済時までには完済しなければいけません。「5年ルール」と「125％ルール」があると、金利が上がった際に元本部分の返済が後ろ倒しになって溜まっていき、最終返済時に多額の返済を迫られる可能性があります。

SBI新生銀行ではこの「5年ルール」・「125％ルール」の適用がないため、金利が上がった際には、返済額が増加します。その代わり、元本の返済が気づかないうちに後ろ倒しになってしまうことはありません。

（出典）SBI新生銀行の金利変更ルール（お客様説明資料・P.6参照）

変動金利に向いている人

変動金利が向いているのは、繰上返済を積極的に行う予定の方です。
金利が上がった場合には、返済額軽減型の繰上返済を行うことで、毎月の返済額の上昇を抑えられます。
また、期間短縮型の繰上返済を行うことで、残りの返済期間を短くしておけば、もし金利が上がった場合でも総返済額の上昇を軽微に済ませることができます。

繰上返済の種類について

繰上返済には「期間短縮型」「返済額軽減型」の2種類があります。

期間短縮型

毎月の返済額は、繰上返済前と比べて変わりません。しかし、返済期間が当初に比べ短くなります。例えば、「定年後まで返済をしたくない」と考える人にピッタリの繰上返済方法です。返済期間が短くなるため、利息を軽減することができます。

返済額軽減型

繰上返済をすることで、毎月の返済額を減らすことができます。「毎月の返済負担が重い」と考えている場合、検討したい方法です。ただ、返済額軽減型の場合、返済期間は変わりません。ちなみに、期間短縮型を選択したときに比べて、利息の軽減効果は小さくなります。

なお、「期間短縮型」「返済額軽減型」のどちらで繰上返済できるかは金融機関によって異なります。SBI新生銀行では、「返済期間短縮型」のみの取り扱いです。

繰上返済できる下限金額をチェック

繰上返済できる下限金額は、金融機関によって異なるため、チェックしておきましょう。なかには、「数万円以上から繰上返済可能」としている金融機関もあります。SBI新生銀行では、1円以上1円単位で返済が可能です。

• 自動繰上返済（スマート返済）は1万円以上から

繰上返済の手数料をチェック

繰上返済時の手数料も金融機関によって異なります。例えば、ある金融機関の場合は、以下のような手数料です。

• インターネットでの繰上返済手続きの場合：無料
• 窓口で手続きする場合：数千円～1万円以上

繰上返済を少額かつ何度も行いたい場合は、手数料負担についても頭に入れておき、手数料無料で手続きできるところを選ぶのがおすすめです。なお、SBI新生銀行ではインターネットで手続きが可能となっており、手数料は無料です。

金利タイプの変更の可・不可の違いとは？

金利タイプ変更は、結論からいえば「できる場合もあれば、できない場合もある」といえます。できる場合とできない場合について確認しておきましょう。

• 金利タイプ変更の可・不可は、金融機関によって異なる場合があるため、ご注意ください。この記事では、SBI新生銀行の例でご紹介します。

金利タイプの変更ができる場合

【変動金利】
現在、変動金利を選択している場合は、半年ごとの金利見直しのタイミングで金利タイプの変更が可能です。固定期間選択型に変更することができます。金融機関によっては、「毎月の返済日の数日前まで」であればいつでも変更できるところもあるようです。

【固定期間選択型の期間終了時】
固定期間が終了するタイミングで金利タイプの変更が可能です。改めて固定期間選択型の中から選ぶことができ、手続きをしない場合は変動金利に移行します。変動金利を選択したくない場合は、忘れずに固定期間選択型への変更手続きを行いましょう。

金利タイプの変更ができない場合

【全期間固定型】
全期間固定型の金利タイプを選択している場合は、変更ができません。住宅ローン完済まで同じ金利が続きます。

【固定期間選択型の期間中】
固定期間選択型の場合、期間中の金利タイプ変更は不可です。期間が終了するまで待たなければなりません。

金利タイプ変更時の注意点

金利タイプを変更することができる場合でも、注意すべき点があります。そちらも押さえておきましょう。

1. 金利タイプ変更時には手数料がかかることも
   金利タイプを変更する際に、手数料がかかることがあります。SBI新生銀行の場合、変動金利から固定期間選択型に変更する際、もしくは固定期間終了時に改めて固定期間選択型を選んだ際には5,500円（税込）の手数料が必要です。
2. 変動金利から固定期間選択型の変更でもタイミングが決まっている
   変動金利から固定期間選択型に変更希望の際は、半年ごとの金利見直し時が変更タイミングとなるため、注意が必要です。いつでも変更できるわけではありません。

住宅ローンの借り換えとは？

「今の住宅ローンより低い金利のものを見つけた」「完済までの期間を変更したい」といった場合は、「住宅ローンの借り換え」を選択することで、他の金融機関へ乗り換えることができます。借り換えを行えば、固定金利の期間の変更（例えば、固定10年→固定15年への変更）なども可能です。

借り換えは、現在の返済期間を延ばしたいときにも利用されます。ご参考までに同じ金利でも、完済までの期間が違えばどのくらい毎月の返済額が変わるのかを確認してみましょう。

• 借入残高：2,000万円、金利タイプ：当初固定10年（年0.7％）、ボーナス返済なしで計算
• 当初の固定期間10年経過後も金利はそのまま年0.7％が継続する、としています
• 借入期間15年の毎月の返済額：約12万
• 借入期間20年の毎月の返済額：約9万

「10年」という同じ固定期間、同じ金利でも、完済までの期間が5年延びるだけで、毎月の返済額が3万円近く減少します。もし、現在の返済期間では毎月の返済の負担が大きいと考えている場合は、借り換えをして現在の返済期間よりも延ばすことも検討してみてはいかがでしょうか。

借り換えをすると有利になる場合とは？

借り換えをする際の注意点も押さえておいてください。

1. 借り換え時も事務取扱手数料などがかかる
   借り換え時は、再度住宅ローンを組み直す形となり、各種取扱手数料がかかるため、気を付けましょう。例えば、以下のような手数料がかかります。

   

   手数料項目	内容
   保証料	連帯保証人を立てる代わりに保証会社に支払う手数料。返済が難しくなった場合は、保証会社から金融機関に残債が支払われる。（その後、保証会社から契約者に請求が来る）
   団体信用生命保険料	住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、保険金と残債が相殺され、その後の住宅ローン返済はなくなる
   事務取扱手数料	住宅ローン契約手続きの際の手数料。金融機関によって金額は異なる
   抵当権設定登録免許税	抵当権の設定登記費用。借入額の0.1％（2024年3月31日までの措置）
   司法書士報酬	借入額により金額は異なる
   印紙税	契約書に収入印紙を貼付。借入額が2,000万円の場合、2万円かかる

2. 手数料は、金融機関によっても異なりますが、場合によっては数十万かかることもあります。そのため、借り換え時はこれらの金額も確認しましょう。コストを少しでも抑えたいのであれば、保証料・団体信用生命保険料が無料となっているところを選ぶのがおすすめです。なお、SBI新生銀行では保証料・団体信用生命保険料が無料となっています。
3. 同じ金融機関内では借り換えができない
   借り換えは、同じ金融機関内ではできません。借り換え先は、必ず別の金融機関を選択する必要があります。上記でご紹介した通り、手数料などもかかるため、借り換え先は慎重に選びましょう。