住宅ローン控除の期間は？2025年度以降の情報を徹底解説！我が家は対象になる？
更新日：2025年2月
住宅ローン控除は、住宅ローンの借入残高に応じて所得税の控除が受けられる制度です。本制度は長期に渡って改正が繰り返し行われてきました。
これから住宅を買う予定の方の中には、「自分は新しいタイプの住宅ローン控除を使えるのだろうか」、「最新の住宅ローン控除の制度の内容を知りたい」とお考えの人も多いと思います。この記事では2025年度の税制改正大綱の内容を踏まえた最新の制度内容を解説します。（2025年1月初旬執筆時点）
目次
新しい住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は2022年度から、対象となる住宅、借入金の限度額、税額控除の率、控除期間が大きく変わりました。下記の表1を見てわかるとおり、長期優良住宅や一定の省エネ基準を満たした新築住宅等または買取再販住宅等の購入者が優遇される制度になっています。2025年度の制度内容は表1でいうところの一番右の列になります。
表1 新築住宅等・買取再販住宅等
| 居住年ごとの控除対象借入限度額 （控除期間） |
||||
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | |
| 認定住宅 長期優良住宅 認定低炭素住宅 |
5,000万円（13年） |
4,500万円（13年） 子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円 |
||
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円（13年） |
3,500万円（13年） 子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円 |
||
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 （13年） |
3,000万円（13年） 子育て世帯・若者夫婦世帯は4,000万円 |
||
|
一般の住宅 （省エネ基準を満たさない住宅） |
3,000万円 （13年） | 2024年以降に建築確認を受けた住宅等は対象外 | ||
| 控除率 | 年末借入残高×0.7% | |||
| 所得要件 |
（1）合計所得金額2,000万円以下 （2）合計所得金額1,000万円以下 |
|||
| 床面積要件 |
所得要件（1）の場合は50m²以上 所得要件（2）の場合は40m²以上 （（2）は認定住宅等の新築または未使用住宅の場合で、 2025年末までに建築確認を受けた場合） |
|||
子育て世帯・若者夫婦世帯：40歳未満で配偶者を有する人、40歳以上で40歳未満の配偶者を有する人または19歳未満の扶養親族を有する人
（出典）国税庁ウェブサイトおよび令和7年度税制改正の大綱を基に筆者作成
例えば、2025年度中に認定住宅を購入し住み始め、年末時点で7,000万円の借入残高がある「子育て世帯・若者夫婦世帯」に該当する人は、控除対象借入限度額にあたる5,000万円に0.7%を乗じた金額である35万円が、その年分の所得税から控除されます。元々の所得税額がそれほど多くなく、所得税から控除しても年間の税額控除額が余る場合は、所得税の課税総所得金額等の5％(最大で97,500円)までが住民税からも控除できます。
現行の体制の住宅ローン控除がスタートした2022年度時点では、上記表にある「子育て世帯・若者夫婦世帯」という概念はありませんでした。本来は2022年度〜2025年度の4年間のうち、2024年度・2025年度の控除対象借入限度額は、2022年度・2023年度の控除対象借入限度額よりも少なくなっており、早く住宅ローンを借りる人が有利になる制度設計だといえます。
しかし、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅を購入する子育て世帯・若者夫婦世帯の方々においては、結局のところ2024年度・2025年度においても、2022年度・2023年度と同額の控除対象借入限度額が利用できることとなりました。
ちなみに、新築住宅等・買取再販住宅等に該当しない中古住宅等の控除対象借入限度額は下記表2のとおりです。
表2 中古住宅等（新築住宅等・買取再販住宅等以外）
|
居住年ごとの控除対象借入限度額 （控除期間） |
||||
|---|---|---|---|---|
| 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | |
|
認定住宅 長期優良住宅 認定低炭素住宅 |
3,000万円 （10年） |
|||
| ZEH水準省エネ住宅 | ||||
| 省エネ基準適合住宅 | ||||
| 一般の住宅 |
2,000万円 （10年） |
|||
| 控除率 | 年末借入残高×0.7% | |||
| 所得要件 | 合計所得金額2,000万円以下 | |||
| 床面積要件 | 50m²以上 | |||
（出典）国税庁ウェブサイトを基に筆者作成
対象の住宅の定義に使われる用語の解説
ここで住宅ローン控除の対象となる住宅の定義に使われる用語の解説をします。
「新築住宅等」とは、住宅の新築または建築後使用されていない住宅等のことをいいます。また、宅地建物取引業者が一定の増改築等を行い定められた基準を満たした上で販売される既存住宅は「買取再販住宅等」に該当します。
新築住宅等および買取再販住宅等に該当しない、不動産仲介業者を介して個人が保有する中古住宅を購入した場合の物件は中古住宅等に該当します。控除対象借入限度額は表2の内容になります。
長期優良住宅
長期優良住宅は、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づいて同住宅として証明された住宅のことをいいます。長期優良住宅として認定されるためには、戸建の場合は劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、省エネ性を満たす必要があり、マンション等の場合は合わせて可変性やバリアフリー性が求められます。また、居住環境、住戸面積、維持保全計画、災害へ配慮もチェック項目になっています。
低炭素住宅
低炭素住宅は、都市の低炭素化の促進に関する法律に基づいて同住宅として証明された住宅のことをいいます。低炭素住宅として認定されるためには、一定の省エネ基準を満たしていることや、再生可能エネルギー設備の設置などが求められます。
ZEH水準省エネ住宅
ZEH水準省エネ住宅とは、断熱などの省エネ設備と太陽光発電などの発電設備を併用することで、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した住宅です。ZEHはネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略称です。
省エネ基準適合住宅
省エネ基準適合住宅とは、長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅以外の住宅で、断熱等性能等級および一次エネルギー消費量等級が4以上の住宅です。
これらのような環境に配慮した住宅に該当しない住宅がその他の住宅に分類されます。
床面積要件
住宅ローン控除の対象物件は、居住用部分の面積が2分の1以上、床面積が50m²以上であることが定められています。ただし、新築等で40m²以上50m²未満かつ、2025年12月31日以前に建築確認を受けた新築等の物件は、控除を受ける人の合計所得金額が1,000万円以下の年に限り対象になります。
ちなみに、中古物件で新耐震基準を満たしていない物件は住宅ローン控除の対象外になります。1982年1月1日以降に建築された建物は、新耐震基準を満たしたしているものとみなされます。
控除額について解説
住宅ローン控除は、その年の年末時点の借入残高に控除率を乗じた金額が、所得税から控除される税額控除の制度で、正式名称は”住宅借入金等特別税額控除”と言います。先述のとおり、所得税から控除しても控除額が残る場合は、一定金額を上限に住民税からも控除できます。
2025年度の控除対象借入限度額と控除率は表のとおりですが、2026年度以降の制度は決まっていません。
2025年からの住宅ローン控除の変更点
2025年度の税制改正大綱に記載されている内容は、2024年の変更点を引き継ぐものとなっています。
子育て世帯・若者夫婦世帯が新築住宅等または買取再販住宅等を購入した場合の控除対象借入限度額が優遇される制度は、元々は2024年度の変更点でした。2025年度は当該優遇制度が打ち切りになるか、優遇内容が変更される可能性がありましたが、結局のところ2025年度の税制改正大綱では制度内容をそのまま延長する形になりました。
物件要件以外の住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除を受けるためには、物件の要件以外にも以下のさまざまな要件を満たす必要があります。
【物件要件以外の住宅ローン控除を受けるための主な要件】
- 住宅購入後6ヵ月以内に住み、住宅ローン控除を受ける年末まで住み続けること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
上記のとおり、住宅ローン控除を受けるためには、居住していることが要件となります。例えば、別荘や店舗、賃貸用の投資用物件等で借りたローンは、住宅ローン控除の対象外です。
「合計所得金額2,000万円以下」という要件の合計所得金額とは、「給与所得、事業所得、不動産所得、雑所得、総合課税の利子所得・配当所得・短期譲渡所得の損益通算後の合計額」および「総合課税の長期譲渡所得と一時所得の損益通算後の合計額の2分の1の額」および「退職所得および山林所得」の合計額のことです。会社員で給与所得のみ方は、給与収入から給与所得控除を引いた金額が合計所得金額になります。
「返済期間10年以上」の要件は、多くの方が問題なく満たせるのではないでしょうか。ただ、繰上返済をすることで返済期間が10年未満となった場合は、住宅ローン控除の対象外になってしまう点には注意が必要です。
住宅ローン控除の対象とならない場合とは？
ここから、住宅ローン控除の対象にならない場合について解説します。
贈与による取得、および取得の時、取得後も引き続き生計を一にする親族、特別な関係のある人からの取得の場合
贈与で取得した住宅や生計を一とする親族などからの取得の場合は、住宅ローン控除利用ができません。
居住の用に供する住宅を2つ以上所有する場合
自宅を2つ以上所有する場合は、主に居住している1つの住宅分の借入残高のみ住宅ローン控除の対象となります。
親族や知人からの借入金で住宅を取得した場合
住宅ローン控除の対象となるのは、金融機関や指定基金、住宅資金の貸金業者から借り入れた場合に限られています。
土地のみ購入の際の借入金
住宅用の土地であっても、土地のみの購入の場合は、住宅ローン控除の利用ができません。土地のみ借入金で購入、建物部分は自己資金や親族からの借り入れで取得する場合も、住宅ローン控除の対象外となります。
ちなみに、先に土地を購入する場合は、2年以内に住宅を建てるのであれば、住宅ローン控除の対象となります。例えば、「5年後に家を建てるための土地の購入」であれば、土地部分購入のための借入金は住宅ローン控除対象にはなりません。
また、建築条件付き土地の場合は、3ヵ月以内に建物の契約を締結することが必要です。ただし、この場合でも土地のみ借入金で購入、建物部分は自己資金や親族からの借り入れで取得する場合は、住宅ローン控除の対象外となります。
住宅ローン減税についてはこちらの記事もご覧ください。
住宅ローン控除と併用できない譲渡所得の課税の特例を受けている
住宅ローン控除と併用できない譲渡所得の課税の特例は以下のとおりです。これらの制度を居住の年とその前後2年の間（2020年4月1日以後の譲渡の場合は、居住の年とその前2年、その後3年の合計6年間）に利用している方は、住宅ローン控除を受けられません。
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 居住用財産の譲渡所得の特別控除（被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除による場合を除く）
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えおよび交換の場合の譲渡所得の課税の特例
住宅ローン控除を受ける際の手続きについて
住宅ローン控除は確定申告を行うことで適用されます。住宅ローンの利用者に自動的に付与されるものではありません。給与所得者で普段確定申告をしていない人は、取得した住宅に居住を開始した年（住宅ローンの支払いを開始した年）の翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。自営業の人は毎年の確定申告と一緒に手続きを行っていただければ問題ありません。確定申告についての詳細は以下のとおりです。
- 期間：毎年2月16日～3月15日
- 土曜日・日曜日・祝日・休日の場合は翌営業日が期限日。
確定申告時に主に必要な書類と取得できる場所も確認しておきましょう。
| 書類 | 取得できるところ |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署や国税庁サイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署や国税庁サイト |
| 住宅ローン残高証明書 | 住宅ローン契約中の金融機関から送付 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 新築の工事の請負契約書の写し | 建築会社・不動産会社 |
| 売買契約書の写し | 不動産会社 （土地・建物の取得時に不動産会社と取り交わしたもの） |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 本人確認書類*3 | ご自宅（マイナンバーカード等） |
| 長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅の場合 認定通知書や証明書 |
自治体、建築士等 |
（筆者作成）
住宅ローン2～10年目（延長期間中の住宅取得・居住開始であれば13年目まで）は、勤務先の年末調整時に書類を提出するだけで、住宅ローン控除手続きは終了します。年末調整で必要な書類は、次のとおりです。
- 「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」
- 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」は住宅ローン控除のための確定申告をした後に、税務署から送られてきます。2～10年目分（もしくは13年目分）は、まとめて送られてきますので、控除年数が終了するまで大切に保管しておきましょう。
紛失した場合は、申請書（国税庁HPからダウンロード可能）を税務署に持参、もしくは送付し、再発行手続きを行わなければなりません。
「年末残高等証明書」は、住宅ローン契約をしている金融機関から毎年10月ごろに送付されてきます。住宅ローン契約をする金融機関を考える際は、控除の申請をする際に慌てないように住宅ローン控除の手続きについても確認しておくようにしましょう。
なお、2023年1月1日以降は、住宅ローンを借りる金融機関に氏名、住所、個人番号などが記載された「住宅ローン控除申請書」を提出することになりました。この申請書を提出することで、確定申告時に「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」や「新築の工事の請負契約書の写し」等の添付が不要になります。年末調整時も「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の提出が不要になります。ただし、税務署が何らかの確認のためにこれらの書類の提出を求める場合があるので、保管はしておきましょう。
住宅ローン控除の確定申告書の書き方
住宅ローン控除を利用するためには、確定申告の際に、住宅借入金等特別控除額の計算明細書を提出する必要があります。書類の主な記入内容は以下のとおりです。
- 住所および氏名
- 新築または購入した家屋等に係る事項
- 増改築等をした部分に係る事項
- 家屋や土地等の取得対価の額
- 家屋の取得対価の額又は増改築等の費用の額に課されるべき消費税額等に関する事項
- 居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高
- 特定の増改築等に係る事項
事前に売買に関する契約書類、登記事項証明書、金融機関から受け取る住宅ローン残高証明書等を準備しておくと、多くの項目をスムーズに記入することができます。
例えば、「新築または購入した家屋等に係る事項」の欄の「取得対価の額」は契約書類に、総床面積や不動産番号は登記事項証明書に記載があります。住宅借入金等の年末残高は住宅ローン残高証明書に記されています。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、国税庁のウェブサイトでも閲覧することができるため、どのような項目の入力が必要かを確認しておきましょう。
申告期限を過ぎた場合の対応
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告をすることが前提にはなりますが、もしうっかり確定申告を忘れてしまった場合は、5年以内であれば遡る形での申告をすることができます。「住宅ローンを借りたものの、住宅ローン控除による税額控除を受けていない」という人は、まずは該当する年度の住宅ローン控除の制度を確認し、実際の申告の方法は税務署または税理士等に相談しましょう。
住宅ローンの借り換えをした場合、控除はどうなる？
住宅ローンの返済中に他の住宅ローンに借り換えをしたら、住宅ローン控除はどうなるのでしょうか。実際には借り換えであっても住宅ローン控除の対象になる可能性が高いといえます。借り換えをする際には以下の内容が満たされているか確認をしておきましょう。
- 新しい住宅ローンが当初の住宅ローン返済のためのものと明確であること
- 新しい住宅ローンが10年以上の借入期間など、住宅ローン控除の対象条件に当てはまること
例えば、借り換えたローンが事業用資金にも使える不動産担保ローン等の場合は、住宅ローン控除の対象にならない可能性が高いです。
また、住宅ローン控除が受けられるのは「居住の用に供した年から一定期間（10年、もしくは13年）です。そのため、借り換えをしても控除期間が延びるわけではありません。借り換えで借入期間を10年未満に変更した場合は、住宅ローン控除自体、対象外となるため注意が必要です。
住宅ローン控除期間の延長条件をよく確認しておこう！
住宅ローン控除は過去から現在にかけて何度も改正されてきました。特に2022年度の改正は、かなり大幅なものになりました。住宅の性能によって最大の控除額は細かく分かれており、制度の内容を見る限り、環境に配慮した住宅の普及への後押しになっていると感じられます。
2025年度は現行の住宅ローン控除が利用できる最終年になります。もちろん、今後の税制改正によって同様の制度が延長になる可能性はありますが、控除対象借入限度額や控除率が変更になる可能性は否定できません。住宅市場が活況であれば、住宅購入を後押しする住宅ローン控除という制度自体が一旦終了になっても不思議はありません。住宅購入を検討している方は、最新の制度の内容と適用条件を国税庁のウェブサイト等でよく確認しておきましょう。
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えんどう こうじ
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［2024年11月1日現在］