2025年以降の住宅ローン変動金利はどうなる？低金利時代が終焉する場合の対策も解説

変動金利タイプ

変動金利タイプの住宅ローンは、金利が一定期間ごとに見直されます。メリットは、一般的に固定金利よりも金利が低く設定されている点が挙げられます。
しかし、デメリットとしては、市場金利が上昇した場合には返済金利が上がり、毎月の返済額が増えるリスクがあります。また、金利の上下によって返済額が変動するため、返済計画が立てづらくなります。
金利が低い状況を活用し、短期間で返済することが可能な方や、金利変動リスクを受け入れられる方に向いています。

全期間固定金利タイプ

全期間固定金利タイプの住宅ローンは、契約期間中一定の金利が適用されます。そのため、金利変動のリスクがなく、毎月の返済額が変わらないというメリットがあります。住宅ローンは長期の借入であるため、将来金利が上昇する可能性に不安を感じる人にとっては安心な選択肢となります。
しかし、デメリットとしては、当初の金利が一般的に変動金利タイプよりも高いことが挙げられます。結局変動金利が上がらない場合には、相対的に利息の総支払額が多くなるということです。
金利が一定のため、計画的な返済がしやすく、月々の支払額が変わらない安定感を求める人に向いています。

固定金利期間選択タイプ

固定金利期間選択タイプは、契約者が固定金利の期間を選択できる住宅ローンです。固定期間が終了すると、その時点の金利で再度固定期間を選択するか、変動金利に切り替えることができます。借入当初の固定金利は全期間固定金利タイプよりも低い傾向があるため、借入時の金利を抑えられるというメリットがあります。
また、固定金利期間選択タイプは、比較的高い金利で借りている方が借り換えをする際に有効です。借り換え前の金利よりも低い金利タイプを選択することで、毎月の返済額を抑えられる可能性があり、一定期間は金利上昇リスクがないからです。

デメリットは、固定期間が終了した際に金利が上昇している場合に、返済額が増える可能性があることです。

金利タイプ別の特徴を理解する

金利タイプ別の特徴を理解するために、下記の表にまとめました。

ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶ

ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶポイントは、まず自分の収入や支出、ライフイベントなどの将来の見通しを考慮し、返済計画を立てることです。全期間固定金利タイプは金利上昇リスクを避けられるため、将来の支出が増える可能性がある場合やリスクを抑えたい場合に適しています。
変動金利タイプは、低金利を生かして返済額を抑えられますが、目先の金利の低さだけで判断するのではなく、金利上昇に耐えられるかどうかも判断基準になります。
固定金利期間選択タイプは、支出の多い時期の返済額を確実に抑えたい場合に有効です。

日銀の金融政策とマイナス金利解除・利上げ

日銀は2024年3月の金融政策決定会合でマイナス金利を解除、同年7月に利上げを決定しました。7月の金融政策決定会合の主な決定事項は以下のとおりです。

この発表の意味を短期金利と長期金利に分けて解説していきます。

日銀の物価見通し

日銀は1月、4月、7月、10月に、「経済・物価情勢の展望」（展望レポート）というレポートを発行しています。展望レポートには、数年後までの物価の見通しが書かれているため、金融の専門家や報道関係者等が注目しています。
下記の表のとおり、2024年10月31日リリースの展望レポートでは、先々の消費者物価指数は、前年同月比で2％弱をキープする見通しになっています。

同展望レポートには下記のような記述もあり、消費者物価指数の上昇は、コストプッシュ要因だけでなく、需給ギャップの改善や賃金上昇といった消費の強さも原因となって、底堅く推移する見通しになっています。

輸入物価が原油の影響を受ける理由

輸入物価の上昇には、原油価格が大きく影響しています。それは日本の輸入品の中で、原油が最も大きな割合を占めているためです。

2022年2月のロシアによるウクライナ侵攻により、地政学リスクから原油価格が上昇しました。しかし、同年6月～7月に原油価格は落ち着き始めました。下記のとおり、日本の輸入物価指数も2022年の後半以降は一旦落ち着き、2024年中はアップダウンが見られます。今後の輸入物価の動向が気になるところですが、資源価格は主に海外の市場で形成されているため、予想は困難を極めます。

「利上げをすると円高ドル安になるため輸入物価を抑える効果があるのでは？」という意見もありますが、為替レートは日本の金利だけでなく、海外の金利の影響も受けること、為替変動は輸入物価の1つの変動要因にしか過ぎないことから、「日銀の利上げ＝輸入物価の低下」という法則が成り立つわけではありません。

（出典）日本銀行 2020年基準の時系列統計データを基に筆者作成

賃上げの状況

賃金の上昇は、消費者物価指数に2つの意味で寄与します。1つは企業のコスト増として、もう1つは購買力の増加、すなわち需要の増加です。日銀は、展望レポートで賃金が物価にもたらす影響を下記のように記載しています。

下記、連合のプレスリリースの引用文からわかるとおり、2024年の春闘では高い賃上げが実現できています。

しかし、同文献では下記のような記載もあり、大企業だけでなく、中小企業の賃上げの状況も注視する必要がありそうです。

2025年の春闘の行方が気になるところではありますが、それを見る際には、日本の企業の99％を占めるといわれている中小企業の賃上げと価格転嫁の状況も見落としたくないポイントです。

ここまでの解説をまとめると、「原油などの輸入品価格の上昇は国内の物価に影響を与える」、「国内の賃金上昇は、販売価格や需要の押上げ要因になるため、物価上昇に寄与する」ということになります。国際情勢の波乱は、日本人にとっても無関係ではないことと、ベースアップによる賃上げは、働く人々にとって明るいニュースではあるものの、同時に日銀がさらなる利上げを判断するための足固めにもなっているということを認識しておきましょう。

固定金利の状況

ここまで住宅ローンの変動金利に影響を与える政策金利に対する利上げ要因を解説してきました。続いて固定金利の変動要因である長期金利についても解説します。

まず、固定金利についても、金融機関同士の引き下げ幅競争が行われている点については変動金利と同じです。固定金利は変動金利より先行して上がるといわれています。その原則どおり、2022年以降固定金利は上昇傾向にあります。その理由は長期金利（10年物国債金利）の上昇にあります。前述の通り、固定金利の基準金利は長期金利によって決まります。そのため、長期金利が上昇すると、固定金利も上昇します。下記グラフは、長期金利と住宅金融支援機構が提供する固定金利型の住宅ローン【フラット35】の金利を並べたものです。

（出典）財務省 2024年11月現在までに公開されている国債金利情報、住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移を基に筆者作成。長期金利は10年物国債の月末時点の金利を使用し、フラット35の金利は各年の最低金利を使用

グラフからも、長期金利と【フラット35】の金利は概ね連動していることがわかります。一般的に、長期金利（10年物国債金利）の変動は、債券市場に委ねられていますが、先述のとおり、日本では日銀が10年物国債を買うことで、長期金利を一定の範囲に抑えるイールドカーブ・コントロールといわれる政策を行い人為的に長期金利の上昇を抑えていたということです。

マイナス金利解除を決めた2024年3月19日の金融政策決定会合では、イールドカーブ・コントロールの終了も宣言されました。
長期金利の急上昇を抑えるためもあってか日銀は国債を引き続き買い入れるとしていますが、その金額は減額の方向に進んでおり、ある程度は市場の価格形成機能に委ねられる形になりました。
市場に価格形成が委ねられている以上、今後は株価を予測するのが難しいのと同様に、長期金利の行方を予測するのも難しいといえます。
2024年中の長期金利は、上下に変動しており長期金利の方向性は掴めていません。

ただ、金利の先高感が強くなってきた際には、10年もの国債が売られることで、長期金利が上昇する可能性はあります。

イールドカーブ・コントロールが有効だった時期は、長期金利の急上昇のリスクは低いものでした。日銀という大きな買い手が国債価格の下落を抑えていたからです。今後、徐々に国債の買い入れ額が減額されていくことが決まっているため、長期金利は変動幅が高まることで結果的に一段階高い水準に到達しても不思議はありません。

繰上返済の資金を残しておく

繰上返済は期間短縮型で行うと返済期間が短くなります。住宅購入時には、手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと返済計画に余裕を持たせることができます。

借り換えを検討する

高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。住宅ローンの返済時に金利が上昇すると影響を受けるのは、主に変動金利で借りている方々です。一般的な変動金利だけでなく、固定金利期間選択タイプで住宅ローンを借り、当初の金利引き下げ期間終了に伴い自動的に変動金利に移行されている人も要注意です。比較的高い金利に変更になっている可能性が高いからです。ご自身の借入金利を確認してみましょう。
適用されている金利が高いと感じる人は、より金利が低い住宅ローンに借り換えを行うことで、総返済額を下げられる可能性があります。
なお、住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかるので、それらを含めても経済的メリットがあるのかを確認しましょう。自身で計算が難しいと感じる方は、オンライン相談を利用するのもおすすめです。

金利が上がった場合を想定してキャッシュフロー表を作成する

金利が上がった場合の家計の収支を予測するためには、キャッシュフロー表を作成しておくことが有効です。キャッシュフロー表とは、収入と支出と貯蓄額を時系列で年表にしたものです。
変動金利で借りる方は、金利が上がった場合にどれだけ収支が悪化するかを確認することができます。
固定金利で借りる方は、変動金利で借りた場合と比較することで、固定金利の選択が合理的なのか否かを判断できます。例えば、変動金利で金利の引き上げがあった場合でも固定金利に追いつくほどの金利上昇でなければ、結果的に変動金利が有利だった、ということもあり得ます。
キャッシュフロー表を作成することで、感覚ではなく数字に基づいた選択ができるようになります。

住宅ローンシミュレーションを活用する

住宅ローンを取り扱っている金融機関のウェブサイトでは、住宅ローンシミュレーションを使うことができます。住宅ローンシミュレーションを利用することで、金利が上昇した場合に、どれだけ毎月の返済額が増加するかを計算することができます。
例えば、返済期間中に金利が1％上昇すると仮定した場合、返済開始から5年目で金利が上昇するのと、15年目で金利が上昇するのとでは、毎月の返済額の増加額は前者の方が高く、後者の方が低くなります。残債が多い時期ほど金利が上昇したときの毎月の返済金額の上昇幅が大きくなるからです。
住宅ローンシミュレーションを使えば、先に述べた繰上返済や借り換えによる経済効果も計算することができます。