2024年以降の住宅ローン変動金利はどうなる？低金利時代が終焉する場合の対策も解説

短期金利の政策について

2024年の日銀の短期金利に対する金融政策の推移は以下のとおりです。ちなみに、短期金利は住宅ローンでは変動金利に影響します。

（出典）日本銀行「金融政策決定会合の運営 」に掲載の資料より筆者作成

このように時系列に見ると、日銀は矢継ぎ早に利上げを決定しているのではなく、まずはマイナス金利を解除し、その後様子を見てから利上げに動いていることがわかります。

2024年9月20日の金融政策決定後には以下のコメントを出しており、昨今の日本経済は日銀が望む「物価安定の目標」に向かっていく様子が伺えるものの、リスク要因も無視できない状況であり、今後の利上げの可能性は見通しにくい状況にあることがわかります。

上述のとおり、日本の金利は他の先進国と比較してもかなり低い水準にあります。他国と同水準までの利上げはすぐには想像できませんが、ある程度の利上げが行われても不自然ではありません。

長期金利の政策について

2024年の日銀の長期金利（長期国債の金利）に対する金融政策の推移は以下のとおりです。長期金利は住宅ローンでは固定金利に影響します。

（出典）日本銀行「金融政策決定会合の運営 」に掲載の資料より筆者作成

表中に出てくるイールドカーブ・コントロールとは、長短金利操作付き量的・質的金融緩和のことです。中央銀行が短期金利を操作するのは一般的ですが、日銀は2024年3月までは、長期金利も国債を買い入れることで操作していたということです。
イールドカーブ・コントロール終了後も、日銀はそれまでと同規模の長期国債の買い入れ策を継続していますが、2024年7月の金融政策決定会合で、買い入れ規模を縮小することが決まりました。

国債の金利の仕組みは「国債の価格が上がる＝金利が下がる、国債の価格が下がる＝金利が上がる」となります。日銀の買入額が減少する傾向にあるということは、長期国債の金利が上昇する可能性もあるということです。もっとも、国債の金利は本来市場で形成されるものなので、日銀が国債の買い入れ額を減少させるからといって、必ず長期金利が上がるわけではありません。

変動金利タイプ

変動金利タイプの住宅ローンは、金利が一定期間ごとに見直されます。メリットは、一般的に各固定金利タイプよりも金利が低く設定されている点が挙げられます。

しかし、デメリットとしては、市場金利が上昇した場合には返済金利が上がり、毎月の返済額が増えるリスクがあります。もちろん、市場金利が下がった場合には返済金利が下がることはありますが、日本国内の金利はすでに低金利であるため、金利の下げ余地はあまり見込めません。また、金利の上下によって返済額が変動するため、返済計画が立てづらくなります。

金利が低い状況を活用し、短期間で返済することが可能な方や、金利変動リスクを受け入れられる方に向いています。

全期間固定金利タイプ

全期間固定金利タイプの住宅ローンは、契約期間中一定の金利が適用されます。そのため、金利変動のリスクがなく、毎月の返済額が変わらないというメリットがあります。住宅ローンは長期の借入であるため、将来金利が上昇する可能性に不安を感じる人にとっては安心な選択肢となります。

しかし、デメリットとしては、当初の金利が一般的に変動金利型よりも高いことが挙げられます。結局変動金利が上がらない場合には、相対的に利息の総支払額が多くなるということです。 金利が一定のため、計画的な返済がしやすく、月々の支払額が変わらない安定感を求める人に向いています。金融機関によって金利等の条件はそれぞれ異なるため、比較検討して選択することがおすすめです。

固定金利期間選択タイプ

固定金利期間選択タイプは、契約者が固定金利の期間を選択できるタイプの住宅ローンです。固定期間が終了すると、その時点の金利で再度固定期間を選択するか、変動金利に切り替えることができます。借入当初の固定金利は全期間固定金利タイプよりも低い傾向があるため、借入時の金利を抑えられるというメリットがあります。また、固定金利期間選択タイプは、比較的高い金利で借りている方が借り換えをする際に有効です。借り換え前の金利よりも低い金利タイプを選択することで、毎月の返済額を抑えられる可能性があり、一定期間は金利上昇リスクがないからです。

デメリットは、固定期間が終了した際に金利が上昇している場合に、返済額が増える可能性があることです。

金利タイプ別の特徴を理解する

金利タイプ別の特徴を理解するために、上述の各金利タイプの特徴を下記の表にまとめました。

	変動金利タイプ	全期間固定金利タイプ	固定金利期間選択タイプ
特徴	定期的に金利が見直される	全期間金利が固定されている	借入時に固定金利期間を選択する
メリット	比較的借入金利が低い	金利が上昇しても返済額が増加するリスクがない	全期間固定金利タイプと比較すると当初の固定金利期間の金利が低い
デメリット	金利上昇リスクがある	比較的金利が高い	当初の固定金利期間が終了すると金利が上昇する可能性がある

ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶ

ライフプランに合わせた金利タイプを選ぶポイントは、まず自分の収入や支出、ライフイベントなどの将来の見通しを考慮し、返済計画を立てることです。固定金利は金利上昇リスクを避けられるため、将来の支出が増える可能性がある場合やリスクを抑えたい場合に適しています。
変動金利は、低金利を生かして返済額を抑えられますが、目先の金利の低さだけで判断するのではなく、金利上昇に耐えられるかどうかも判断基準になります。固定金利期間選択タイプは、支出の多い時期の返済額を確実に抑えたい場合に有効です。

日銀の物価見通し

日銀は1月、4月、7月、10月に、「経済・物価情勢の展望」（展望レポート）というレポートを発行しています。展望レポートには、数年後までの物価の見通しが書かれているため、金融の専門家や報道関係者等が注目しています。

下記の表のとおり、2024年7月31日リリースの展望レポートでは、先々の消費者物価指数は、前年同月比で2％弱をキープする見通しになっています。

輸入物価が原油の影響を受ける理由

原油価格の上昇が輸入物価に影響するのは、日本の輸入品の中で、原油が最も大きな割合を占めているため、輸入物価は原油価格の影響を受けます。

【日本の輸入品順位】

	1位	2位	3位
2015年	原粗油	液化天然ガス	衣類・同付属品
2016年	原粗油	液化天然ガス	衣類・同付属品
2017年	原粗油	液化天然ガス	衣類・同付属品
2018年	原粗油	液化天然ガス	衣類・同付属品
2019年	原粗油	液化天然ガス	衣類・同付属品
2020年	原粗油	液化天然ガス	医薬品
2021年	原粗油	液化天然ガス	医薬品
2022年	原粗油	液化天然ガス	石炭

（出典）財務省貿易統計資料より筆者作成

2022年2月のロシアによるウクライナ侵攻により、地政学リスクから原油価格が上昇しました。しかし、同年6月～7月に原油価格は落ち着き始めました。下記のとおり、日本の輸入物価指数も2022年の後半以降は一旦落ち着き、2024年中はやや上昇が見られます。今後の輸入物価の動向が気になるところですが、資源価格は主に海外の市場で形成されているため、予想は困難を極めます。

「利上げをすると円高ドル安になるため輸入物価を抑える効果があるのでは？」という意見もありますが、為替レートは日本の金利だけでなく、海外の金利の影響も受けること、為替変動は輸入物価の1つの変動要因にしか過ぎないことから、「日銀の利上げ＝輸入物価の低下」という法則が成り立つわけではありません。

（出典）日本銀行 時系列統計データ を基に筆者作成

賃上げの状況

賃金の上昇は、消費者物価指数に2つの意味で寄与します。1つは企業のコスト増として、もう1つは購買力の増加、すなわち需要の増加です。日銀は、賃金が物価にもたらす影響を下記のように発表しています。

企業の賃金・価格設定行動には、従来よりも積極的な動きがみられており、本年の春季労使交渉では、昨年を上回るしっかりとした賃上げが実現した。また、賃金の上昇を販売価格に 反映する動きも強まってきている。先行きについては、需給ギャップの改善が続き、企業の賃金・価格設定行動が変化するもと、予想物価上昇率は緩やかに上昇していくと考えられる。
こうしたもと、物価上昇を反映した賃上げが実現するとともに、賃金上昇が販売価格に反映されていくことを通じて、賃金と物価の好循環は引き続き強まっていくとみられる。

（出典）日本銀行 経済・物価情勢の展望（2024年7月）より引用

下記、連合のプレスリリースの引用文からも、2024年の春闘における賃上げの力強さを伺えます。

2024年春季生活闘争では、連合が賃上げに改めて取り組んだ2014年以降では最も高く、1991 年以来となる定昇込み5％台の賃上げが実現した。定昇除く賃上げ分は過年度物価上昇率を上回った。デフレマインドを払しょくし、わが国経済社会のステージ転換をはかる正念場であるとの時代認識を労使で共有するとともに、物価高による家計への影響、人手不足による現場の負担増などを踏まえ、産業・企業、さらには日本経済の成長につながる「人への投資」の重要性について、中長期的視点を 持って粘り強く真摯に交渉し、主体的に大きな流れを作った結果と言える。ステージ転換に向けた大きな一歩として受け止める。

（出典）連合 2024年春季生活闘争まとめより引用

ここまでの解説をまとめると、「原油などの輸入品価格の上昇は国内の物価に影響を与える。」「国内の賃金上昇は、販売価格や需要の押上げ要因になるため、物価上昇に寄与する」ということになります。国際情勢の波乱は、日本人にとっても無関係ではないことと、ベースアップによる賃上げは、働く人々にとって明るいニュースではあるものの、同時に日銀がさらなる利上げを判断するための足固めにもなっているということを認識しておきましょう。

固定金利の状況

ここまで住宅ローンの変動金利に影響を与える政策金利に対する利上げ要因を解説してきました。続いて固定金利の変動要因である長期金利についても解説します。

まず、固定金利についても、金融機関同士の引き下げ幅競争が行われている点については変動金利と同じです。固定金利は変動金利より先行して上がるといわれています。その原則どおり、2022年以降固定金利は上昇傾向にあります。その理由は長期金利（10年物国債金利）の上昇にあります。前述の通り、固定金利の基準金利は長期金利によって決まります。そのため、長期金利が上昇すると、固定金利も上昇します。下記グラフは、長期金利と住宅金融支援機構が提供する固定金利型の住宅ローン【フラット35】の金利を並べたものです。

（出典）財務省 国債金利情報、住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移を基に筆者作成。長期金利は10年物国債の月末時点の金利を使用し、【フラット35】の金利は資料中の最低金利を使用している。

グラフからも、長期金利と【フラット35】の金利は概ね連動していることがわかります。一般的に、長期金利（10年物国債金利）の変動は、債券市場に委ねられていますが、先述の通り、日本では日銀が10年物国債を買うことで、長期金利を一定の範囲に抑えるイールドカーブ・コントロールといわれる政策を行い人為的に長期金利の上昇を抑えていたということです。

マイナス金利解除を決めた2024年3月19日の金融政策決定会合では、イールドカーブ・コントロールの終了も宣言されました。

長期金利の急上昇を抑えるためもあってか日銀は国債を引き続き買い入れるとしていますが、その金額は減額の方向に進んでおり、ある程度は市場の価格形成機能に委ねられる形になりました。

市場に価格形成が委ねられている以上、今後は株価を予測するのが難しいのと同様に、長期金利の行方を予測するのも難しいといえます。

2024年中の長期金利は、上下に変動しており長期金利の方向性は掴めていません。今後、長期金利の水準が1段階上昇すると、住宅ローンの固定金利の水準は底上げされる可能性があります。

繰上返済の資金を残しておく

繰上返済は返済期間短縮型で行うと返済期間が短くなります。住宅購入時には、手元の資金を頭金としてめいっぱい使ってしまう方が少なくありませんが、手元資金を残しておくと返済計画に余裕を持たせることができます。

借り換えを検討する

高い金利から低い金利の住宅ローンへの借り換えは住宅ローンの総返済額を減らす効果があります。住宅ローンの返済時に金利が上昇すると影響を受けるのは、主に変動金利で借りている方々です。一般的な変動金利だけでなく、固定金利期間選択タイプで住宅ローンを借り、当初の金利引き下げ期間終了に伴い自動的に変動金利に移行されている人も要注意です。比較的高い金利に変更になっている可能性が高いからです。ご自身の借入金利を確認してみましょう。
適用されている金利が高いと感じる人は、より金利が低い住宅ローンに借り換えを行うことで、総返済額や毎月の返済額を下げられる可能性があります。
なお、住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料や登記関連費用などの諸費用がかかるので、それらを含めても経済的メリットがあるのかを確認しましょう。自身で計算が難しいと感じる方は、オンライン相談を利用するのもおすすめです。
また、事務手数料には、定額型と定率型があります。定額型の事務手数料であれば、比較的諸費用を抑えた借り換えができます。

金利が上がった場合を想定してキャッシュフロー表を作成する

金利が上がった場合の家計の収支を予測するためには、キャッシュフロー表を作成しておくことが有効です。キャッシュフロー表とは、収入と支出と貯蓄額を時系列で年表にしたものです。

変動金利で借りる方は、金利が上がった場合にどれだけ収支が変化するかを確認することができます。

固定金利で借りる方は、変動金利で借りた場合と比較することで、固定金利の選択が合理的なのか否かを判断できます。例えば、変動金利で金利の引き上げがあった場合でも固定金利に追いつくほどの金利上昇でなければ、結果的に変動金利が有利だった、ということもあり得ます。

キャッシュフロー表を作成することで、感覚ではなく数字に基づいた選択ができるようになります。

住宅ローンシミュレーションを活用する

住宅ローンを取り扱っている金融機関のウェブサイトでは、住宅ローンシミュレーションを使うことができます。住宅ローンシミュレーションを利用することで、金利が上昇した場合に、どれだけ毎月の返済額が増加するかを計算することができます。

例えば、返済期間中に金利が1％上昇すると仮定した場合、返済開始から5年目で金利が上昇するのと、15年目で金利が上昇するのとでは、毎月の返済額の増加額は前者の方が高く、後者の方が低くなります。残債が多い時期ほど金利が上昇したときの毎月の返済金額の上昇幅が大きくなるからです。

住宅ローンシミュレーションを使えば、先に述べた繰上返済や借り換えによる経済効果も計算することができます。