住宅ローンの計算、もっと考えよう！シミュレーションで確認しよう

夢のマイホーム！住宅ローンと同時に考えたいこととは？

住宅の購入は、人生の中でも最も大きな買い物ともいわれています。また、住宅を購入するために契約することになる住宅ローンは、30年以上も返済を続けることになる可能性もあります。そのため、「毎月の返済額をどのくらいにするか」「ボーナス返済はどうするか」など、これから始まる返済のことをしっかりと考える必要があります。

また、住宅ローンを契約するときに、早く完済したいと考えて毎月の返済額を多めに設定しようとする人もいます。しかし、本当にその返済額で問題ないかを中長期的な視点で考える必要があります。

たとえば、お子さまがいる家庭の場合は、高校・大学と進学していくに連れてまとまったお金が必要になることが多くあります。他にも、親と同居している家庭の場合は、将来、介護のための費用負担が発生する可能性もあります。

ご参考までに、ライフイベントごとにかかる費用をいくつか紹介しておきますので、確認してみましょう。

たとえば、子ども一人が幼稚園から高校まで公立、大学のみ私立に進学した場合、1,000万円以上のお金がかかると言われています。単純計算で、複数の子どもがいる場合は、倍以上の金額がかかることになります。

住宅ローンを契約する内容を決定する前に、住宅ローンを返済しながらこのようなライフイベントにかかるお金をきちんと支払えるかもチェックしておくことが大切です。

その他にも事前に予想できないお金が必要になる可能性があることも忘れないでください。たとえば、大病を患った際に高額な治療費がかかるケースです。治療費は医療保険に加入していれば賄えるかもしれませんが、療養後に後遺症などが影響し収入が下がってしまうと毎月の住宅ローンの返済額が重荷になって家族の生活にも影響を及ぼしかねません。

収入が多少下がってしまったとしても、問題なく返済し続けることができる毎月の返済額になっているかを考慮することも大切です。

このように、住宅ローンを契約する際には、「中長期的な返済計画」、つまり、「教育費などのライフイベントにかかる費用」「病気や介護など今後起こるかもしれないリスク」についても考えておくようにしましょう。

また、申込前には「毎月の返済額や総返済額がどの程度になるか」のシミュレーションも行っておくと安心です。住宅ローンを申し込む段階で、あらかじめ毎月の返済額を試算することで、住宅ローン返済が家計へ及ぼす影響も具体的にイメージしながら住宅ローン選びをすすめていけるというメリットがあります。

シミュレーションは、金額や金利タイプを変えながら何度でも試算することが可能です。さまざまな条件を考慮しながら試してみてはいかがでしょうか。

SBI新生銀行の住宅ローンでシミュレーションしたい方は、以下をご利用ください。「借入希望金額」「希望借入期間」「希望金利」を入力すると、毎月の返済額、総返済額、および手数料等の試算ができます。

年収の何倍の物件を取得する？

借入希望額を決めるためには、購入物件の価格が決まっている必要があります。

しかし、「自分にとっての適正な物件価格がわからない」という人は多いのではないでしょうか。適正な物件の価格帯を見積もる際に、年収倍率は1つの参考になります。年収倍率とは、物件価格が年収の何倍かを表す指標です。

住宅金融支援機構が2021年4月～2022年3月の期間にフラット35の利用者向けに行った調査（以下、2021年度フラット35利用者調査とする）によると、年収倍率は下記の表のとおりになっています。

年収が700万円の方がフラット35を利用して土地付注文住宅を購入する場合、平均的な物件の価格帯は約5,250万円（700万円×7.5）ということになります。この価格は、頭金が多くある方から、そうでない方までを含めた金額なので、自身にとっての適正な物件価格は、個別の家計やライフプランに照らしてじっくり検討する必要があります。

たとえば、フルローン（購入物件価格の100％分を住宅ローンで借りる方法）を予定しているにもかかわらず、年収倍率が平均を超えている場合は、物件価格が自身にとって高すぎないかを、再度確認すると良いでしょう。

住宅購入資金の平均額もチェック！

もう1つの購入物件の価格の目安を知る方法として、所要資金のデータを見るという方法があります。下記は、2021年度フラット35利用者調査の所要資金のデータです。所要資金とは、注文住宅においては予定建設費と土地取得費の合計額のことであり、新築住宅・中古住宅においては購入価額のことをいいます。

この表から、購入価格を下げたいのであれば、中古物件を視野に入れると効果的だということがわかります。

借入額をどうやって決める？

適正な借入額は、キャッシュフロー表を作成することで検討を進めることができます。住宅購入後に多額の支出予定がある方は、資金が足りるか否かを確認しておく必要があります。

例として、諸費用込みの購入金額が5,000万円の場合で、預貯金が1,500万円ある方が、1,000万円の頭金を入れるケースとフルローンを組むケースで、返済額のシミュレーションをしてみます。

もし、近い将来に短期的に500万円～1,000万円程度の多額の支出を予定している場合は、毎月の返済額が多少高くてもフルローンを選んだ方が賢明です。手元資金がなければ、支払いができないか、または住宅ローンよりも高い金利で借り入れの必要が生じる可能性があるからです。

一方で、毎月の返済額が106,507円なら家計は黒字、133,134円なら赤字といったように、フルローンだと手元資金が目減りしてしまうようであれば、頭金を使って毎月の返済額を抑える必要があります。家計の収支が慢性的に赤字だと、貯蓄が増えないばかりか、将来様々な支払いが滞る可能性が生じるからです。

もし、ライフプランを立て、キャッシュフロー表を作成した際に、「手元資金は使えないし、毎月の返済額は下げる必要がある」ということがわかった際には、下記シミュレーション②のように購入金額自体を下げる必要があるということです。

年収倍率や平均的な所要金額を基におおまかな物件価格を想定した後には、キャッシュフロー表を作成し、自身にとって無理のない毎月の返済額を考えてみましょう。フルローンでは家計が赤字になりそうであれば頭金を入れる方法があります。頭金を出せない場合は、物件を見直す必要があります。キャッシュフロー表を作成し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

借入可能限度額を確認しておこう

住宅ローンの借入額は、消費者だけで決められるものではありません。貸す側の金融機関が融資可能額を判断します。物件価格の目安、頭金、借入希望額が決まった方は、「希望どおりの金額を借りられるのだろうか」という不安をもつと思います。実は、金融機関によっては、年収や借入期間を入力すると、借入可能額が計算できるツールをウェブサイトに設置しています。

筆者がSBI新生銀行のウェブサイトに設置されているツールで借入可能額を計算したところ、下記の表のとおりになりました。

借入可能額は、年収だけでなく借入期間も重要になります。年齢を重ねることで借入期間が短くなってしまうと、借入限度額が下がってしまうことがある点には注意が必要です。契約年齢については次の項で解説します。

住宅ローンの契約年齢も考えよう

住宅ローンは長期間の契約になります。そのため、「いつ住宅ローンを契約するか」といった契約年齢についても考えることが必要です。

住宅ローンを申し込める年齢は金融機関により多少異なりますが、ここではSBI新生銀行のパワースマート住宅ローンを例としてご紹介します。

• 申込可能年齢：20歳以上65歳以下
• 完済時年齢：80歳未満

このように、65歳までならば申し込みができます。中には「子育てが落ち着いてから家を購入しよう」と考える人もいるかもしれません。教育費が多額にかかる時期に住宅費用を抑えたい方には、そのようなプランも有効です。ただし、60歳以上で住宅ローンを契約しようとする場合、完済時の年齢条件についてもしっかりとチェックしておく必要があります。上記の例では、完済時年齢が80歳未満になっているので、60歳で借りる場合は借入期間を20年以内にしなければなりません。
たとえば、30歳で35年の住宅ローンを契約した場合、完済時年齢は65歳です。しかし、60歳で申し込んだ場合は、35年の住宅ローンは完済時年齢が80歳を超えてしまうため、20年までしか組めないというわけです。

できるだけ長い契約期間で住宅ローンを組みたい場合は、完済時年齢をチェックしたうえで契約する年齢をイメージしておくようにしましょう。

また、多くの住宅ローンの契約時には「団体信用生命保険」への加入を求められます。団体信用生命保険（以下、団信）とは、ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合、契約者に代わり保険金から残債が支払われる保険です。

団信に加入できない場合、住宅ローン契約自体を断られることもあります。団信申込時には、通常の生命保険同様に健康状態の告知が必要です。しかし、20～30代といった若いときに比べて、40～60代と年齢を重ねるにつれてなにかしら健康状態に問題が生じてくる可能性が高くなります。

そのため、契約年齢が高くなると健康状態によっては団信に加入できない可能性が高くなるという意識を持つことも大切です。

住宅ローンの完済までの計画についてはこちらもご覧ください。

住宅ローンの金利以外で確認すべきこと

住宅ローンを選ぶ際、なるべく低い金利の金融機関の商品を選びたくなります。しかし、住宅ローンの契約には金利以外にもさまざまな諸費用がかかります。一般的な住宅ローンであれば、主に以下のような諸費用がかかります。

• 事務取扱手数料
• 保証料・保証事務取扱手数料
• 団体信用生命保険料
• 火災保険料
• 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬
• 印紙税

諸費用の部分は、金融機関によって金額が異なります。たとえば、事務取扱手数料を「定額」にしているところもあれば、借入金額によって変わる「定率」にしているところなどさまざまです。ここでは、SBI新生銀行の例を見てみましょう。

【定額型】

借入金額がいくらであっても事務取扱手数料は、一定です。SBI新生銀行では、付与されるサービス・特約により、事務取扱手数料を次のように設定しています。

	金利プラン名	通常	安心パック	安心パック W	安心パック S
	事務取扱手数料（税込み）	5.5万円	11万円	16.5万円	16.5万円
サービス・ 特約（※）	団体信用生命保険	〇	〇	〇	〇
	安心保障付団信		〇	〇	〇
	コントロール返済		〇	〇	〇
	病児保育サービス			〇
	家事代行・ハウスクリーニング			〇
	自然災害時債務免除特約				〇

• サービス・特約の詳細

定額型は、借入金額が大きい場合でも事務取扱手数料が一定のため、「初期費用を抑えたい」「借入金額が大きくなりそう」といった人向けのプランといえるでしょう。

ただし、サービス・特約を付加すると事務取扱手数料が少し上がるので、自分に必要なサービス・特約を検討しながら金利プランを選びましょう。

定率型は、通常の変動金利よりも金利が低く設定されている「変動金利タイプ（変動フォーカス）」の場合のみとなります。初期費用は、多少高くなりますが「毎月の返済額を抑えたい」「借入金額が小さくなりそう」という人向きです。

事務取扱手数料が高額になるので、その事務取扱手数料を支払ってでも、毎月の返済額を低くするということがご自身の返済計画に合致しているか、よく考えてから利用しましょう。

住宅ローン契約時の事務取扱手数料についてさらに詳しく知りたい場合は、こちらもご覧ください。

繰上返済の利用も検討しよう

住宅ローンの返済中に余裕が出てきたら、「繰上返済」をする機会が出てくるかもしれません。その際も、繰上返済手数料が必要な金融機関と、すべて無料にしている金融機関があるため、事前に確認が必要です。

金利の高低だけでなく、借り入れ後にかかる諸費用のこともしっかりと確認してから住宅ローン契約に臨んでください。生活費や今後必要になる教育費、万が一の際のお金を考えるのならば、諸費用が少ないに越したことはありません。諸費用を抑えることができれば、その分を教育費などに回すことも検討できます。

なお、繰上返済を行う際は、「期間短縮型」「返済額軽減型」のどちらになるのかもチェックしてください。それぞれの特徴は、以下の通りです。

「期間短縮型と返済額軽減型を選択できるか」は、金融機関により異なります。できれば、住宅ローン契約前に対応している繰上返済の方法についても確認しておくことがおすすめです。

• SBI新生銀行では返済額軽減型のお取り扱いはございません。

全額繰上返済について

住宅ローン契約中に、定年退職を迎える予定がある場合、退職金でローンを完済しようと考える人も多くいらっしゃいます。

SBI新生銀行では、住宅ローンの全額繰上返済をしたい場合、インターネット上のみでの手続きはできません。住宅ローン専用のコールセンターで経過利息を確認し、利息を含めた残債分の金額を入金することが必要です。

また、全額繰上返済で住宅ローンを完済した後は、抵当権の抹消手続きも忘れないようにしましょう。抹消書類を受け取る際には、主に以下の書類などの準備が必要です。

全額繰上返済は、一部繰上返済に比べて手続きが煩雑です。もし、予定があるならば、事前に必要書類などを確認しておくとよいでしょう。

• ご紹介した手続き・書類はSBI新生銀行の例です。金融機関によって手続きや必要書類は異なりますのでご注意ください。

住宅ローン契約中での借り換えについて

住宅ローン契約中に、「今契約しているものよりもお得な住宅ローンが出てきた」ということがあるかもしれません。そのときは、住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。住宅ローンの借り換えは総返済額を減らしたり、より有利な条件で住宅ローンを契約したりする有力な選択肢です。

ライフプランも含めて相談してみよう

教育費や老後の資金、または起こるかもしれないリスクにかかるお金も含めて、店舗のある金融機関で相談できると安心です。自分に合った金融機関を探して、ライフプランのことも含め、住宅ローンの相談をしてみてはいかがでしょうか。

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