住宅ローンの諸費用・手数料はいくらかかる？内訳についても解説！

住宅ローンの諸費用とは？その内訳について

住宅ローンの諸費用とは、住宅ローンを借り入れる際にかかる諸々の手数料などの費用のことです。

まず、代表的な諸費用として事務手数料がありますが、これは金融機関が住宅ローンの融資を行う際に発生する手数料です。借入金額や事務手数料の計算方法によって異なるため、契約前に確認しておくことが望ましいです。次に、住宅ローン保証料です。これは保証会社が金融機関に対して、債務者がローンを返済できない場合に債務を保証する契約を締結する際に発生する保証料です。

さらに、登記関連費用もかかります。これは住宅ローンの契約に伴い、法務局に抵当権の登記手続きを行う際の費用です。登記関連費用には一般的に、司法書士への報酬や登記免許税等が含まれます。 最後に印紙税です。住宅ローンの契約書に貼る印紙の代金であり、借入金額によって金額が異なります。

これらの費用は、借入金額によって変動することが一般的です。 融資を受ける金融機関や保険会社に相談し、おおよその金額を把握しておきましょう。

住宅ローンの諸費用の種類と目安の金額について

住宅ローンの諸費用の目安の金額について、下記のとおり表を作成しました。ここでは5,000万円の住宅ローンを借りた場合で作成していますが、借入金額によって諸費用は異なります。

1. 借入金額×2.2％の場合

（出典）複数の金融機関を調査し筆者作成

事務手数料については、定額型と定率型があります。詳細は次の項で解説します。ローン保証料は、5,000万円のケースで作成していますので、借入金額が小さくなればその分だけ少なくなります。ただ保証料は、 審査の結果によっては一般的な金額よりも高額になる場合があります。ちなみに、SBI新生銀行では審査結果に特に問題がなければ、ローン保証料は必要ありません。
団体信用生命保険は、死亡・高度障害を対象としたものの場合、債務者の負担はないのが一般的です。ただ、ガンになった場合に残債分が保障される「ガン団信」の場合は、借入金利への上乗せが必要になるのが一般的です。 SBI新生銀行の場合は、ガン団信の上乗せ金利は年0.1%です。 登記関連費用は、登録免許税と司法書士手数料の合計額の目安で記載しています。借入金額が大きくなると増加します。登記関連費用は、物件と金融機関が指定する司法書士への報酬等によって異なりますのであくまでも参考としてご覧ください。

印紙税も借入金額が大きくなると増加します。SBI新生銀行の場合、住宅ローン契約を電子契約で行う場合は、印紙税はかかりません。※

• ただし、電子契約利用手数料として別途5,500円（税込）がかかります。

SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションでは、諸費用のおおよその金額も提示されますので、利用してみてください。

なお、下記は住宅ローン契約にかかる諸費用ではありませんが、住宅購入に伴う費用となりますので、不動産会社ならびに保険会社に確認をしておきましょう。

• 不動産仲介手数料
• 火災保険料
• 地震保険料

住宅ローンの手数料とは？

住宅ローンの手数料というと、一般的には融資にかかる事務手数料のことをいいます。

住宅ローンの手数料は大きく分けて2種類

住宅ローンの事務手数料には、下記のとおり大きく分けて2種類があります。

定額型は、借入金額に関係なく事務手数料が一定のタイプです。たとえば、定額型で事務手数料が55,000円（税込）の場合であれば、借入金額が1,000万円でも1億円でも事務手数料は55,000円（税込）となります。事務手数料が定額型の住宅ローンは、定率型の住宅ローンよりも金利がやや高い傾向があります。
定率型は、借入金額に一定の料率を乗じて事務手数料の金額を計算するタイプです。手数料率は「借入金額×2.2%（税込）」としている金融機関が多い傾向です。定率型は借入金額が高額な人ほど事務手数料として支払う金額が大きくなります。
定額型か定率型でどれほど経済的な負担が異なるのかを比較するために、3,000万円の住宅ローンを借りた場合の例を下記のとおり表にしました。

• 実際の借入時には抵当権設定登録免許税、印紙税、電子契約利用手数料、司法書士報酬、火災保険料等がかかります。

（出典）2024年6月時点のSBI新生銀行の住宅ローン当初借入金利を参考に筆者作成

上記表はあくまでも一例です。この例では、事務手数料の違いよりも、支払利息の違いの方が大きくなっており、定率型の支払利息が少なくなっています。借入金額が少なければ事務手数料の差が縮まりますし、借入期間が短ければ支払利息の差はもっと小さくなります。

住宅ローンの手数料の相場は？

住宅ローンの事務手数料の相場は、定額型と定率型で異なります。定額型の場合は、SBI新生銀行のように、「55,000円（税込）～」といったように、低額なプランが用意されている場合があります。 ただ、一律に数十万円の事務手数料を設定している金融機関もありますので、かなりバラツキがあるという印象です。

一方、定率型の場合は、多くの金融機関が「借入金額×2.2% （税込）」に設定しています。

住宅ローンの手数料以外にかかる費用とは？

住宅ローンの契約では、事務手数料以外に、先述のとおり、保証料、団体信用生命保険料、司法書士報酬、登記関連費用、印紙税などが発生します。

住宅ローンの手数料と保証料の違いは？

ここでは保証料について掘り下げて解説します。事務手数料と保証料は、一見似ていますが性質は全く異なります。
事務手数料は、申し込み後から借り入れまでに金融機関で発生する事務コストに対して支払う手数料です。金融機関が住宅ローンを提供する際には、融資審査や契約書の作成、顧客とのやりとりなどが必要であり、それらの業務には人件費等の支出が伴います。そのため、多くの金融機関では、住宅ローンお借り入れの際に事務手数料が必要となっています。

保証料は、保証会社を利用する際に支払う費用です。保証会社は、債務者の返済が滞った場合に、代わりに返済をしてくれます。これを代位弁済といいます。金融機関にとっては、貸したお金が返ってこないリスクを下げられる利点があります。一方、債務者は代位弁済が行われた後に、保証会社に立て替えてもらった債務を返済しなければいけません。債務を免れるわけではないということです。

筆者作成

保証料は、大きく分けて「金利に上乗せして支払うタイプ」と「一括で支払うタイプ」に分けられます。

保証料を節約する方法は？

保証料を節約する方法は、大きく分けて以下の3点になります。

まず、複数の金融機関で比較を行うことが重要です。各金融機関では保証料の計算方法や金利が異なるため、比較検討することで最も条件の良い金融機関を見つけることができます。インターネットを利用して各金融機関の保証料や金利を調べることも可能です。ただ、SBI新生銀行のように保証料がかからない金融機関を選べば、保証料の比較は不要です。

次に、借入金額を抑えて返済期間を短くすることも保証料節約のポイントです。多くの金融機関では、借入金額や返済期間に応じて保証料が決まるため、借りる金額や期間を抑えることで保証料を節約することができます。ただし、無理な返済計画を立てると、後で返済が困難になる可能性もあるため、自分の収入や支出を把握して適切な金額を借り入れることが肝心です。

また、支払い方法の確認を忘れてはいけません。金融機関によっては、一括払いや分割払いの選択肢が用意されており、それぞれに割引率が設定されていることがあります。例えば、一括払いを選択することで割引が適用される場合があるため、自分の資金繰りを考慮しながら最も負担が軽減される支払い方法を選ぶことが大切です。

住宅ローンの事務手数料はいつ払うの？

住宅ローンの事務手数料は、ローン借入時に一括で支払うのが一般的です。ただ、最近は住宅ローンに事務手数料を含めて借りられる金融機関を多く見受けます。このような金融機関を利用すれば、ほとんど頭金を準備しなくても住宅ローンを借りられるということです。ちなみに、SBI新生銀行では、借入金利は変わらず手数料や諸費用を借入金額に含めて融資の申し込みをすることができます。

住宅ローンの手数料を節約する方法は？

住宅ローンの手数料を節約する方法は、以下の通りです。

先述の通り、住宅ローンの事務手数料は定額型の場合、金融機関ごとにかなりバラツキがあり、複数の金融機関を比較することが大切です。

もちろん、定率型の場合も、「借入金額×2.2%（税込）」という相場はありますが、念のため複数の金融機関の条件を見ておきましょう。

また、インターネットで住宅ローンの申し込みができる銀行の多くは、次の項で述べる事務手数料以外の手数料が割安に設定されている傾向です。 住宅ローンは、インターネットで申し込みができる銀行を選択するのも費用を抑える1つの方法です。

住宅ローン借り入れ後も手数料はかかる！

住宅ローンは、借り入れ時にかかる事務手数料以外にも下記のような様々な手数料がかかります。

繰上返済手数料は、一部繰上返済手数料と全額繰上返済手数料に分けられます。一部繰上返済手数料を無料にしている金融機関が見られるようになってきましたが、まだ当該手数料が有料になっている金融機関も見受けられます。全額繰上返済手数料は、数万円程度の手数料が発生するのが一般的です。SBI新生銀行では、一部繰上返済及び全部繰上返済の手数料は原則かかりません。

条件変更手数料とは、金利タイプの変更や返済期間の短縮などを行う際に必要な手数料です。数千円～1万円前後が相場です。

電子契約手数料は、住宅ローン契約を電子契約で完結する際にかかる費用です。数千円程度が相場です。借入金額が1,000万円以上であれば、印紙税が2万円以上はかかるので、印紙税がかからない電子契約を選択するのが得策です。詳しくは契約前に手続き予定の金融機関へお尋ねください。

諸費用・手数料を含めたシミュレーションをして住宅ローンを選ぼう！

この記事では、住宅ローンにかかる様々な費用について解説してきました。具体的な費用を知りたい方は、金融機関の住宅ローンシミュレーションを利用してみましょう。SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションであれば、事務手数料を定額型か定率型か選ぶことができ、さらに概算ではありますが、登記関連費用や印紙税なども算出されますので、大枠の費用感を掴むのに役立ちます。

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