住宅ローンの変動金利とは？金利以外にも要注目！

住宅ローンの変動金利とはどのようなもの？

住宅ローンの変動金利とは、借入期間中に金利が上昇する可能性がある金利タイプです。一般的に半年ごとに金利が見直される商品が多く、変動金利タイプの住宅ローンの金利の見直し時に参考にされるのは見直し時点における金融市場の金利です。市場の金利が上昇すれば、変動金利タイプの住宅ローンの金利は上昇しやすいですし、住宅ローンの金利が上昇すれば、住宅ローンの総返済額や毎月の返済額も増えることになります。

• 特定の市場金利には連動せず、独自の判断で金利を決定している金融機関もあります。

変動金利の仕組み

次に住宅ローンの利率がどのようにして決められていくのかを解説しておきます。

下記の図のとおり、一般的な住宅ローンの借入金利は、各金融機関が定める基準金利から、所定の金利を引き下げることで決定されます。

変動金利の場合、引き下げ幅は、返済期間中を通して変わらないのが一般的です。近年は金融業界内の競争原理が働いていることもあり、多くの金融機関が大幅な引き下げ幅を提示しています。

一方、基準金利は変動する可能性があります。一般的に、変動金利の基準金利は短期プライムレートを基に決定されます。短期プライムレートは、金融機関が優良企業向けに融資する際に使用している金利で、日銀の政策金利の影響を受けます。日銀が利上げ（政策金利を上げること）をすれば基準金利が上がることで借入金利が上がり、その後利下げをすれば基準金利と共に借入金利も下がるというのが変動金利の通常の仕組みです。

変動金利の最新の動向

本記事執筆時点（2023年12月）において、変動金利の基準金利は低位で安定しています。その理由は短期プライムレートが上がっていないからです。日銀は2016年1月に導入した「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を2023年12月19日の金融政策決定会合 でも維持しました。政策金利は▲ 0.1％に据え置かれており、このことが短期プライムレート及び住宅ローンの変動金利を低位安定させている原因になっています。

日銀は、年2％の「物価安定の目標」を掲げており、これの実現のためにマイナス金利政策を続けています。

2023年度だけでいえば、既に消費者物価指数は2％を超えています。 しかし、日銀が2023年10月31日に公表した「経済・物価情勢の展望」では、2025年度の金利見通しの中央値は対前年度比で1.7% 程度でした。つまり、2％の「物価安定の目標」は、まだ実現されていないということです。

2024年春闘においては、連合が5％以上の賃上げを目安とする方針を掲げており 、2023年に続き賃上げの気運は高い状態です。

賃金の上昇を伴う安定的な物価上昇が恒常化した際には、日銀のマイナス金利政策は解除される可能性があります。今後の住宅ローンの変動金利の動向が気になる方は、消費者物価指数と労働者の賃金の行方を注視すると良いでしょう。

5年ルールとは？

「5年ルール」とは、変動金利の住宅ローンの金利が上昇したとしても、5年間は毎月返済額が変更にならないというルールです。多くの金融機関が採用しています。たとえば、3,000万円の住宅ローンを年0.5%、返済期間35年で借りている場合で、返済開始から1年経過後に金利が急に年3.0%に上がってしまったとします。この場合、5年ルールがないと毎月の返済額は下記のように変化します。

しかし、5年ルールが適用されている場合は、1年経過後に借入金利が年3.0%に上がった場合でも5年間は毎月返済額が据え置かれます。

本来の毎月返済額よりも少なめの返済になるため、毎月返済額の内訳では利息の支払が優先され、元金の返済は後ろ倒しになります。

つまり5年ルールには、急に毎月返済額が上がることはない、という安心感がある代わりに元金の返済が遅れてしまうというデメリットがあるということです。

125％ルールとは？

「125％ルール」は、毎月の返済額の上昇率は現行から125％の水準までしか上昇しない、というルールです。5年ルールを適用している金融機関の多くは、125％ルールも採用しています。

先述の「3,000万円の住宅ローンを金利年0.5％、返済期間35年で借りている場合で、返済開始から1年経過後に金利が急に年3.0%に上がってしまったケース」では、本来の毎月の返済額は、77,875円から114,313円ということで、約47％も上昇してしまう計算になります。

このように急激に金利が上昇し、毎月の返済額が急騰するケースでも、125％ルールがあれば、毎月の返済額は25％増で打ち止めになります。

77,875円の25％増の水準は97,343円なので、借入金利が年0.5％から年3.0％に急上昇した場合でも、毎月返済額は一気に114,313円までは上がらないということです。

ちなみに、5年ルールと125％ルールは、元利均等返済の住宅ローンに適用されるルールです。元金均等返済の場合は適用されません。

（注）5年ルールが適用されていると5年間の据え置き期間があるため、記事内容のような金利上昇があった場合の毎月返済額の上昇幅は、上記の計算例とは異なります。

変動金利のメリット・デメリット

ここで変動金利のメリットとデメリットを解説します。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは以下のとおりです。

＜変動金利のメリット＞

1. 固定金利よりも金利が低い
2. 引き下げ幅が全期間一定である

以上の2点について下記で詳しく解説します。

一般的に固定金利よりも金利が低い

多くの金融機関では変動金利の利率が固定金利の利率を下回るように引き下げ幅が設定されています。金利変動リスクがあることを考慮しての措置だと考えられます。もし、逆に固定金利の利率が低ければ、リスクをとって変動金利を選ぶ人は少数派だと思われます。返済期間中に金利が上がってしまう可能性はありますが、一般的に借入当初の利率が固定金利よりも低く設定されている点は、変動金利の大きなメリットです。

引き下げ幅が全期間一定

引き下げ幅が全期間一定であることは、変動金利のメリットです。実は、固定金利タイプのうち「当初固定金利タイプ」は、返済期間中に引き下げ幅が変更になります。引き下げ幅は、当初借入金利適用期間中は大きくなっていますが、その期間が終了すると縮小されるのが一般的です。もし、基準金利が一定であれば、途中から借入金利が上昇するということになります。当初固定金利タイプがこのように商品性がやや複雑になっていることと比較すると、全期間引き下げ幅が一定である点は、変動金利のメリットだといえます。

固定金利との特徴の違いは？

変動金利と固定金利の特徴と難点を並べると下記の通りになります。

事実、同一借入額、同一返済期間で住宅ローンを借りるのであれば、一般的に正常な金利環境においては変動金利よりも固定金利の方が、当初の毎月返済額は多くなります。

金利上昇に耐えられない人には固定金利が合っています。一方、金利上昇時にインフレにともなう賃金の上昇も見込めるという理由で、変動金利のリスクを取っている人は少なくありません。自身の収入の傾向を鑑みた上で、金利プランを選択しましょう。

変動金利をおすすめするのはこんな人！

変動金利をおすすめできるのは以下のような人です。

変動金利の注意点とは？

上述した通り、変動金利の場合金利が上昇すると返済額が増えるため、毎月の負担増も覚悟しておかないといけません。また、変動金利は半年に一度見直しがあります。そのタイミングで固定金利への変更を行うことができる金融機関もありますが、変動金利以上に固定金利が上昇している場合もあるので注意が必要です。また、金利タイプ変更時に手数料がかかる場合もあるため確認しておきましょう。

最終的には、「手数料を払ってでも固定金利にするか」「変更せずに変動金利のままにしておくか」について考慮したうえで決めないといけません。金利の変更手数料をなるべく払いたくないのであれば、「どこまでの返済金額ならば変動金利で毎月返済を続けていけるか」について住宅ローン契約時までに考えておくことをおすすめします。

金利タイプ別総返済額のシミュレーション

ここで、金利タイプごとの毎月返済額と総返済額を試算してみます。変動金利は、一定の金利上昇があるものと仮定します。

		変動金利タイプ	当初固定金利タイプ	長期固定金利タイプ
1～10年目	金利 毎月返済額	年0.45% 128,690円	年1.05% 142,310円	年1.60% 155,553円
11～35年目	金利 毎月返済額	年2.45% 162,649円	年2.65% 171,104円
総返済額		64,169,586円	68,350,751円	65,362,751円

（筆者作成）

上記表からわかるとおり、変動金利タイプは当初の借入金利が低いため、11年目以降に金利がかなり上がり、毎月の返済額が長期固定金利タイプを追い抜いても、総返済額は最も低い金額になっています。
もちろん金利が上がるタイミングによって、有利不利の結果は変わります。一般的に、残債が多い状態で金利が上がると返済額の上昇幅も比較的大きくなります。対策として、繰上返済をすると、残債が減りますので、金利上昇によって総返済額が増加する影響度を抑えることができます。
住宅ローンシミュレーションを使えば、金利が上がることを想定して、さまざまなパターンを試算することができます。

新規借り入れシミュレーション

金利以外にも要注目！

住宅ローンの選択時には、借入金利以外にも重要なポイントが存在します。主なものとして以下の3点があげられます。

• 事務手数料
• 保証料
• 団体信用生命保険

事務手数料はローン契約手続きにかかる費用です。金融機関によって異なります。SBI新生銀行では定額型と定率型があります。同銀行の定額型の事務手数料は55,000円（税込）となっており、初期費用を抑えたい人に向いています。

保証料は、延滞が長期化する等でローンの代位弁済をしてもらうために保証会社と保証委託契約を締結するのに必要な費用で、保証会社に支払う費用です。
代位弁済とは、債務者が返済不能になった際に、保証会社が住宅ローンを代わりに返済することをいいます。債務者は代位弁済発生後に、保証会社に立替分を返済する必要があります。SBI新生銀行では原則、保証会社なしで住宅ローンを借りられます。そのため保証料の支払いの必要はありません。

団体信用生命保険（団信）は、債務者の死亡や高度障害が発生した際に、借入残高が免除される保険です。加入が義務化されている場合が一般的です。団信の保険料は上乗せ金利の形で支払うのが一般的です。SBI新生銀行では、「一般の団信」、一定の介護状態で保険金が発生する「介護保障付きの団信」の上乗せ金利はありません。がん罹患時に保険金が発生する「がん団信」の上乗せ金利は年0.1％です。
これらの要素も考慮し、総合的な判断をしましょう。

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