住宅ローンの借り換えを考えた時の比較するポイントを徹底解説

総返済額を減らすことができる

上記の実態調査でも、たくさんの人が借り換え目的として挙げていますが、まず、低い金利の住宅ローンに借り換えることで総返済額を減らすことが期待できます。

団信の保障見直しができる

住宅ローン契約者が死亡、もしくは高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが保険金で返済されるのが「団体信用生命保険（団信）」のメリットですが、近年は、死亡や高度障害状態だけでなく、「がん」や「三大疾病」などで所定の状態になった場合に保険金で残りの住宅ローンを返済できる商品も出ています。

住宅ローンを借り換えて疾病保障を充実させられる可能性があることも住宅ローンの借り換えのメリットです。

金利タイプの変更ができる

もし、住宅ローンを10年、20年などの固定金利で契約している場合、その期間が終了しないと住宅ローンを契約した金融機関では金利タイプの見直しができません。

固定金利期間中に変動金利や長期固定金利に変更したい場合は、借り換えで希望の金利タイプに変更することができます。このように住宅ローンの金利タイプを変更できるのも借り換えメリットの1つと言えるでしょう。

修繕費用も借りることができる

住宅を購入してしばらく経つと、修繕したい箇所が出てくる可能性もあります。

SBI新生銀行の住宅ローンも対応していますが、修繕（リフォーム）と住宅ローンの借り換えのタイミングを合わせることで、修繕費用（リフォーム費用）を住宅ローンの一部にできる可能性があります。

リフォーム資金を住宅ローンの一部にできるのも住宅ローンの借り換え時のメリットの1つです。（全ての住宅ローンがリフォーム資金に対応しているわけではありません）

返済期間を延ばすことができる

住宅ローンの中には、SBI新生銀行のように借り換え時に残りの住宅ローンの返済期間を延ばすことができる住宅ローンもあります。

返済期間を延ばすと総返済額が増えやすいというデメリットもありますが、毎月の返済額を減らす効果が期待できます。住宅ローンの借り換えで毎月の家計の収支を大きく改善できる可能性もあります。

金利

借り換えの際に誰もが注目するのが金利です。金利を見る際に重要な点は、「総支払額がどれだけ下がるか」ということです。先述のとおり、できれば金利が年1％程度下がることが理想ですが、返済期間がまだ十分に残っている場合は、年0.5%程度金利を下げられるだけでも十分に総支払金額が抑えられることがあります。

たとえば、借入額3,000万円、返済期間30年の住宅ローンを借り換えた際に金利を 年0.5%下げられるケースで計算すると下記のようになります。

（出典）SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを基に筆者作成。金利は2023年6月の同行の金利、変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞の利率を参考に設定

上記の総返済額の差額からは、事務取扱手数料や先述の登記関連費用、印紙税等の諸費用を差し引く必要があります。それらの諸費用を差し引いても毎月返済額と総返済額が下がるようであれば、この借り換えは有利であるとうことです。具体例でいうと、「固定金利特約期間が過ぎ、高い利率の変動金利に移行している」という人で、年0.92%以上の金利で借りている人などは、借り換えを検討しても良いかもしれません。

また、これから金利が上昇すると予想する場合は、借り換えの際に「固定金利」に借り換えて金利上昇リスクに備えることも方法の一つです。

たとえば、残りの返済期間が20年の人が、借り換え先で当初固定金利タイプの20年ものを選択すると、全ての返済期間が当初借入残高適用期間になります。全ての返済期間が比較的優遇された固定金利で固められるということです。

保証料

住宅ローンを借りる際には、多くの金融機関で保証会社の利用を必須としています。保証会社は、債務者が返済不能になった際に、代わりに金融機関に返済を行う機関です。金融機関としては不良債権化を防げます。保証会社は、立て替えた返済金を債務者に請求するので、保証会社を利用したからといって、返済が免除されるわけではありません。

保証会社の利用料は、債務者が負担するのが一般的です。最近は、保証会社の利用なしで住宅ローンを借りられる金融機関が増えています。そのような金融機関を選べば、コストの軽減になります。ちなみに、SBI新生銀行では、審査の結果に何ら問題がなければ、保証会社なしで住宅ローンを提供しています。

事務取扱手数料

事務取扱手数料は、借り換えの際に見逃してはいけない重要なコストです。事務取扱手数料には、定率型と定額型があります。多くの金融機関では定率型を採用しています。定率制の場合は、「借入金額×2.2%（税込）」としている金融機関がかなり多い傾向です。3,000万円の借入に対し、66万円がかかることになります。

中にはSBI新生銀行のように定額型の事務取扱手数料も選択肢として設けている金融機関はあります。同行の場合、最低手数料は55,000円（税込）となっており、オプションの選択により金額が変わります。定額型の場合、数十万円の事務取扱手数料に設定している金融機関もあるため、比較をすることが大切です。

団体信用生命保険または疾病保障など、その他サービス

団体信用生命保険（団信）は、債務者に万が一が起きた際に、残債の返済が免除される生命保険です。ほとんどの金融機関では、団信の加入が必須になっています。近年では、死亡・高度障害時の保障だけでなく、ガン罹患時に残債の返済が免除される「ガン団信」や、一定の介護認定によって同じく残債が免除される「介護保障付信」等があります。

SBI新生銀行の場合は、年0.1%の金利上乗せによってガン団信が選択できます。介護保障付団信については、金利の上乗せなしで選択可能ですが、安心パックというオプションの選択が必要です。

安心パックとは、住宅ローンに付加できる有料サービスです。一部繰り上げ返済をしておくことで一時的に返済をお休みできるコントロール返済、子育て世代に嬉しい病児保育サービスや家事代行サービス、自然災害時の債務の一部免除特約などがラインナップされています。全てのオプションを選択することはできないため、自身の好みに合ったパックを選ぶ必要があります。

繰り上げ返済の手数料

繰り上げ返済手数料については「一部繰り上げ返済手数料」を見ておくようにしましょう。住宅ローンは余剰資金が生じた際に、少しずつ繰り上げ返済をしていくことで、利息の支払い負担を下げることができます。また、期間短縮型の繰り上げ返済であれば、完済時期を早めることにも繋がります。

一部繰り上げ返済の手数料は、有料の金融機関と無料の金融機関に分かれるため、後者を選択することが大切です。ちなみに、SBI新生銀行であれば一部繰り上げ返済手数料は無料です。

手続きにかかる時間と手間

借り換えには、一定の時間と手間がかかるという事実があります。実際に借り換えの手続きが完了するまでには、書類提出、審査、元の金融機関への連絡、借り換え実行など、多くのフローを経る必要があります。

最近は、インターネット手続きで借り換えが行える金融機関が増えています。インターネットであれば、金融機関の窓口時間外でも手続きが進められるので便利です。SBI新生銀行では、インターネットで借り換えの手続きができます。ちなみに、インターネットによる電子手続きで住宅ローン契約を完了すると、契約書に貼り付ける印紙税（例：借入額1,000万円超5,000万円以下で20,000円）はかからないため、経済的です。

相談窓口

インターネットで借り換え手続きを進めている際に、疑問に思うことが複数生じる場合があります。事務的なことならまだしも、選択する金利プランなどについては、一概に答えがあるものではありません。そのようなときのために、相談窓口がしっかりしているかどうかは、金融機関選びの際に重要なポイントです。SBI新生銀行は、対面銀行とネット銀行の要素が両立されており、住宅ローンの担当者とオンライン相談をすることができます。

借り換え先として考えている金融機関

インターネットで「この金融機関なら有利な条件で借り換えができそう」と感じた際には、金融機関の相談窓口に問い合わせをしてみましょう。自身の現在の残債や金利、返済期間等を伝えれば、借り換えが有利なのかどうかをアドバイスしてくれます。多くの金融機関では、顧客が損になる借り換えは勧めていないので、自身の試算を確かめる際に、金融機関の相談サービスは役立ちます。

ファイナンシャルプランナー

「今の自分の借入条件で、有利な借り換えができる余地はあるのか」という漠然とした不安がある人は、ファイナンシャルプランナーに相談するのも一案です。多くのファイナンシャルプランナーは、住宅ローンの諸費用や金利などの動向を把握しています。すでに、十分な好条件で借りている人は、借り換えの必要がないかもしれません。自身の状況を客観的に見てアドバイスを得たい際には、ファイナンシャルプランナーへの相談は役立ちます。