住宅ローンに築年数は関係ある？中古住宅購入の際の注意点とは
「新築よりも価格が低い」「いろいろな物件から選べる」などの理由から、中古住宅を選ぶ人もいます。購入の際に、住宅ローン審査などへの影響や築年数との関係など、気になっている人もいるのはないでしょうか。そこで、今回は住宅ローンと築年数の関係について考察していきます。
住宅ローンを組むのに築年数は関係ある？
住宅ローンを組む際に、購入する物件の築年数が問われるのかは金融機関によって異なります。住宅ローンを扱う金融機関の中には、「中古マンションは築年数制限がないが、中古戸建ての場合は築年数30年以内」のように、申込条件を設けているところもあるのです。もし、中古物件の購入を検討している場合は、築年数について気にかけた方がよいでしょう。
築年数が古い住宅の住宅ローンの注意点
購入物件の築年数が古くても利用できる住宅ローンには注意点もあります。たとえば、借入可能額についてです。住宅ローンの借入可能額は、契約者の「収入」「就業状態」「他の借り入れ状況」などを総合的に判断して決定します。その判断材料の中には、購入する物件の担保評価額も入るのです。
担保評価額は、金融機関所定の不動産評価会社が判定しますが、中古物件はどうしても新築物件よりも評価額が低くなってしまいます。そのため、「同じ収入」「就業状態」であっても新築物件の住宅ローンよりも借入可能額が少なくなる場合もあるため、留意しておきましょう。
住宅ローンだけでない！築年数が古い物件のここに気を付けて！
中古物件購入時の注意点は、住宅ローンだけではありません。住宅ローン控除についてもチェックしておきましょう。
住宅ローンは、新居への入居から10年間（2020年12月31日までの入居ならば13年間）、年末時点の住宅ローン残高の1％が所得税（引ききれない場合は住民税からも）から控除されるというものです。建築された日から取得の日までが以下の期間を超えている中古住宅は住宅ローン控除の利用ができません。
- マンションなどの耐火建築物の場合：25年超
- 上記以外の建築物の場合：20年超
築数十年が経過した住宅は、築年数が浅い住宅よりも低い金額で手に入れることができるかもしれませんが、住宅ローン控除は受けられない可能性もあるため、覚えておきましょう。
築年数が古い物件で住宅ローンを受ける方法とは？
建築から20年（25年）超の住宅購入の場合、原則として住宅ローン控除を受けられません。しかし、新耐震基準に適合していることが証明できれば、新築住宅や築年数の浅い住宅同様に控除を受けることができます。
- 住宅取得の日までに新耐震基準に適合するように工事が済んでいれば控除の利用は可能です。
新耐震基準に適合していることは「耐震基準適合証明書」で証明できます。ただし、この証明書は申し込めばすぐに発行してもらえるものではありません。まず、建築士や登録住宅性能評価機関など、国に認定された機関に証明書の発行の申請を行います。申請を受けた機関は耐震診断を行い、適合していた場合、証明書が発行されるという流れです。
証明書の取得までには申請から1ヵ月程度、証明書取得のための金額は数万円～10万円程度かかります。耐震基準適合証明書は、住宅ローン控除のための確定申告の際に必要ですが、発行には時間がかかるため、余裕を持って取得しておくことをおすすめします。
- 住宅ローン控除について詳しくは国税局のホームページでご確認ください。
- 本稿の内容は2020年4月2日時点の情報に基づきます。
たじり ひろこ
- 2級FP技能士
- 証券外務員第一種
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［2024年11月1日現在］