気になる住宅ローンの借り換え手数料、借り換えを考えるならココをチェック！

当初固定金利タイプの当初期間が経ち現在は変動金利に移行している

借り換えをする際、固定金利から変動金利に移行すると金利が下がる可能性は高いです。一般的に、変動金利の方が固定金利より低いからです。しかし、変動金利は利率が上昇してしまう可能性があるのが悩みの種です。その点、現時点で変動金利であれば、いずれにしてもリスクがある状態なので、低い金利のローンに借り換えるのは合理的ということになります。また、一般的に、当初固定金利タイプの固定金利期間終了後の変動金利は、最初から変動金利を選択している場合よりも金利が高い傾向があります。現時点でそのような状態になっている人は、まずは自身が借りている住宅ローンの金利と借り換え先の金利を比較してみましょう。

一般団信に加入している

「団体信用生命保険（通称、団信）」は、債務者が死亡または高度障害になったときに、保険金で残債が完済される生命保険です。多くの金融機関では、住宅ローンとセットで加入することを必須としています。
団信の保障内容は、近年商品性がグレードアップの傾向です。多くの金融機関でガン診断時にローンが完済される「ガン団信」や、一定の介護状態でローンがなくなる「介護保障付き団信」も見受けます。一般団信に加入している人は、借り換えによって団信の保障内容を強化できる可能性があります。

短めの返済期間で借りている

住宅ローンは借金であるため、早く返してしまいたいという気持ちが先行し本来最長35年ローンが選べるにもかかわらず、あえて短めの期間で選択している人がいます。しかし、ローンは短期で返済しようとすると毎月の返済額負担が大きくなります。子供の成長などをきっかけに支出が増加したタイミングで「月々の返済負担が軽い長めの返済計画にすればよかった」と考え直す人もいます。原則、住宅ローンの返済期間は後から長くすることはできません。借り換えの場合も元の返済期間が基準となるため、返済期間は延ばせないのが一般的です。しかし、SBI新生銀行のように、借り換え時に元のローンよりも長い返済期間を選択できる金融機関もあります。毎月の返済額を軽くしたい人は、返済期間を長くできる金融機関に借り換えるという手段があるということです。ただ、返済期間を延ばすということは、それだけ利息を支払う期間も長くなるため、総返済額が大きくなってしまう可能性がある点には注意が必要です。

事務取扱手数料

住宅ローン契約手続きに関する金融機関へ支払う手数料です。金融機関ごとに設定されている手数料は異なります。事務取扱手数料は、大きく分けて定額型と定率型に分けられます。それぞれの特徴は以下のとおりです。

定額型の住宅ローンがある金融機関の例としてSBI新生銀行があげられます。同行の場合、最も安価な事務取扱手数料は税込55,000円です。

保証料・保証事務取扱手数料

契約者が住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関が保証会社から残債を返済してもらうための保証会社に支払う費用です。保証会社が債務者の代わりに立て替えて返済することを代位弁済といいます。代位弁済がおこなわれた後に、債務者は、保証会社へ返済を続ける必要があります。
実は、一部の金融機関では、保証会社を利用しないことで保証料を不要としています。その一例として、SBI新生銀行があげられます。同行では保証会社を利用しないため、保証料等は不要です。

• 保証料の仕組みおよび保証会社を利用しないSBI新生銀行の例

団体信用生命保険料

先述した団信の中でも「一般団信」については、多くの金融機関で保険料を免除としています。本来債務者が負担する保険料を金融機関側が負担しているケースがほとんどです。
ガン団信などの場合は、追加費用として年0.1%等の金利の上乗せが必要となる金融機関が多くなっています。上乗せ金利を前提として、先述のように借り換えメリットを計算すれば、団信の保険料を諸費用に含む必要はありません。

抵当権設定登録免許税・司法書士報酬

住宅ローンを契約する場合は、金融機関は物件（土地や建物）に抵当権を設定します。抵当権を設定する際に、「登録免許税」などが必要になってきます。
登録免許税の税率は「債権額×0.4％」です。

（参考）国土交通省ウェブサイト　住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置

これらの手続きは、一般的に司法書士へ依頼することになるため、別途数万円程度の司法書士報酬もかかります。金融機関のウェブサイトに掲載されている住宅ローンシミュレーションを使用すると、登録免許税や司法書士報酬の概算値も計算してくれます。たとえば、SBI新生銀行のウェブサイト上の住宅ローンシミュレーションで3,000万円の借入額を入力したところ、登録免許税と司法書士報酬は下記のように出力されました。もちろん実際には下記金額と異なる可能性は十分にあります。

印紙税

住宅ローンの金額に応じた印紙税を契約書に貼付して納税します。ペアローンなど、契約本数が2本になる住宅ローンの場合は、契約書は2枚となるため、それぞれに印紙税の貼付が必要です。紙の契約書ではなく、電子契約書の場合は印紙税が不要となります。印紙税の金額は以下となります。

• SBI新生銀行では「電子契約利用手数料5,500円（消費税込み）」がかかります。

事務取扱手数料

変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞を選択した場合は「定率型」手数料、その他の金利タイプを選択の場合は「定額型」手数料となります。

定額型には「安心パック」「安心パックW」など、他のプランもあります。

• 安心パック：「団体信用介護保障保険」などが付いている
• 安心パックW：「団体信用介護保障保険」「家事代行・ハウスクリーニングサービス」「病児保育サービス」などが付いている

付加されるサービス等によって事務取扱手数料の金額が異なってきますので注意してください。

電子契約利用手数料

電子契約を選択した場合、印紙税は不要です。ただし「電子契約利用手数料」として5,500円（税込み）がかかります。

対応策1.諸費用も借り換え金額に含める

諸費用を借り換え金額に含むことができる金融機関もあります。ただ、諸費用分も借り入れた場合は、借入金額が増えることになりますので借り入れ後の返済負担が大きくなる点は認識しておきましょう。

対応策2.諸費用が安い住宅ローンを選ぶ

諸費用を抑えるためには、「保証料0円」「事務取扱手数料が定額型」といった住宅ローンを選択することも選択肢の一つです。SBI新生銀行では、保証会社を使わないため保証料は0円、事務取扱手数料も定額型で5万5,000円～（税込み）です。

• 付帯サービスなどにより事務取扱手数料は異なります。