住宅ローン変動金利の5年ルールと125％ルールとは？

元利均等返済とは

元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になるように返済する方法です。金利が変動しない限りは毎月の支払金額が変わらないため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
借入当初は毎月の返済額に占める利息部分の割合が大きく、後半になるほど元金の返済部分の割合が大きくなります。金利が上昇した場合は、元金が多額に残っている前半ほど、毎月の返済額の上昇幅は大きくなります。
そのため、5年ルールと125％ルールの影響で未払利息が発生しやすくなります。返済期間の後半は元金の返済部分の割合が多いため、金利が上がっても未払利息は発生しにくい傾向があります。

（筆者作成）

元金均等返済とは

元金均等返済は、返済額に占める元金の返済額が一定になる支払い方法です。元利合計の毎月の返済額は、返済当初が最も大きく、月を追うごとに小さくなっていきます。残債が減っていくにつれて支払利息が下がっていくからです。
元金均等返済のメリットは、段々と返済負担が軽くなっていくことです。
経済的にも心理的にも将来が楽になるという安心感があります。
一方でデメリットは、家計全体の支出計画が立てにくいことです。元利金等返済のように、毎月の返済額が固定されている場合は、他の支出の予算を立てやすくなります。
一方で、元金均等返済の場合は、徐々に返済額が減少していくため、毎月の収支が変動します。そのため、キャッシュフロー表の作成が難しくなり、将来の収支計画が立てづらくなります。

元金均等返済に5年ルールおよび125％ルールが適用されない理由は明らかです。もし、これらのルールを適用させてしまうと利払い部分を増やし、元金の返済部分が減ってしまうことになるため、「元金均等返済」という名称にそぐわないからです。
「元金を一定額ずつ返済していきたい」という顧客の意向にも反してしまいます。元金均等返済を選択した場合は、金利の引き上げがあると、すぐに毎月の返済額が上昇してしまいます。
元金均等返済を選択したからといって必ず毎月の返済額下がっていくとは限らないことには、注意が必要です。

（筆者作成）

（理由1）日本は長期間低金利ゆえ125％ルールが発動する現実感がないから

「変動金利で借りたけど結局ほとんど金利は上がってこなかった。」

実際に変動金利で住宅ローンを借りた人の多くは、このような体験をしています。日本国内においては、1999年に日銀が打ち出した「ゼロ金利政策」以降、変動金利に影響を与える短期金利はほとんど上がってきませんでした。

しかし、今後も同様の楽観ができるとは限りません。

下記グラフは、2023年1月から2024年1月までの短期プライムレートと日銀の短期金利に対する政策金利の推移です。短期プライムレートとは、金融機関の貸出金利のうち、住宅ローンの変動金利の基とされている金利です。日銀の政策金利に影響を受けると言われており、実際にグラフ中の政策金利が上昇した後、短期プライムレートも上昇しています。

（出典）日本銀行 「長・短期プライムレート（主要行）の推移 2001年以降」のデータより筆者作成

1.475％から1.625％の金利上昇で毎月の返済額はどれだけ変わる？

実際の住宅ローンの借入金利は短期プライムレートを基にした基準金利から、引き下げ幅を差し引いて計算されます。

（出典）筆者作成

ここでは短期プライムレートを基準金利、引き下げ幅を1％と仮定して、短期プライムレートの金利上昇が、毎月の返済額にどのように影響するのかを見てみます。

【前提条件】

	政策金利	短プラ	借入金利	毎月返済額
2024年1月	-0.1％	1.475％	0.475％	77,544円
2024年2月
2024年3月	0.1％
2024年4月
2024年5月
2024年6月
2024年7月	0.25％
2024年8月
2024年9月		1.625％	0.625％	79,470円
2024年10月
2024年11月

（出典）SBI新生銀行住宅ローンシミュレーションを使用し筆者作成

本来、5年ルール適用の場合は、上記のようにすぐに毎月返済額が上がるわけではりません。ここでは、125％ルールの機能を検証するために、5年ルールはないものとして表を作成しています。

この表からわかることは以下の3点です。

一般的に、変動金利タイプの住宅ローンは全期間引き下げ幅を一定にしています。「利上げが行われたから引き下げ幅も広げて借入金利を抑える」という作用はありません。

上記のケースでは3月にマイナス金利を解除した際には短期プライムレートは上昇しませんでした。しかし、7月に追加利上げをした翌々月には短期プライムレートが上がっています。利上げの後、すぐに金融機関が短期プライムレートを上げるとは限りませんが、数ヵ月遅れで上がる可能性はあるということです。

上記のケースでは年0.15％の利上げによって毎月返済額は1,926円程度、すなわち2.5％程度しか上昇していません。仮に125％ルールがあったとしても、その機能は発動していないことになります。

長い間利上げが行われていなかったことや、実際に利上げが開始されても小幅で留まっていることが、125％ルールがあっても意味がない（出番がない）といわれる理由の1つです。

ちなみに、上記のような短期的な小幅な利上げではなく、数年かけて大幅な利上げがあった場合には、125％ルールが発動される可能性はあります。下記は5年経過後の借入金利ごとの毎月返済額の一覧です。

【前提条件】

5年経過後の借入金利	当初毎月返済額	金利上昇後毎月返済額	毎月返済額の上昇率
年0.5％	77,875円	77,875円	0％
年1.0％		83,709円	7.5％
年1.5％		89,804円	15％
年2.0％		96,162円	23.5％
年2.5％		102,780円	32％

（出典）SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを基に筆者作成

上記の表のとおり、年0.5％だった借入金利が年2.5％（＋2.0％）になった場合には、毎月の返済額が30％以上上昇する可能性があるため、125％ルールの出番が来るということです。

日本だと2％の金利上昇は現実的ではない気がしますが、海外ではもっと大きな利上げが現実的に起きています。例えば、米国では2022年初旬に年0.25％だった政策金利が、連続利上げを経て2023年中旬には年5.5％まで引き上げられました。このようなことが日本でも起きた場合には、125％ルールの機能が発揮されることになります。

（理由2）仮に125％ルールが発動した場合毎月の返済額の上昇は軽微ではないから

前述のとおり、125％ルールは簡単には発動しない機能ではありますが、もし発動した場合には結局のところ、毎月の返済額は急増することになります。

例えば、1億円を年0.5％の借入金利、元利金等返済の35年ローンで借りた場合で、返済から5年経過時に借入金利が年2.5％に上昇した場合、毎月の返済額は当初の約26万円から約34万円に上昇します。このケースでの毎月返済額の上昇率は32％です。もし125％ルールが発動した場合、上昇率は25％に抑えられるため、毎月返済額は約32万円になります。125％ルールがないよりは毎月の返済額を抑えられていますが、6万円もの返済額の上昇は軽微なものとはいえません。

125％ルールがあっても、急激な金利上昇は住宅ローンの債務者にとってリスクであることは変わりありません。

新規借り入れシミュレーション

（理由3）125％ルールが原因で返済ペースが遅れてしまうことがあるから

125％ルールがあると、借入金利が大幅に上昇した場合に毎月の返済額が全て利息の支払いになってしまい、元金の返済が全く進まない事態に陥ることがあります。

下記は、住宅ローンの金利が、5年経過後に年10％に上昇した場合の返済額です。元金の返済が後回しになる例をわかりやすく解説するために、極端な例を使用しています。

【前提条件】

5年経過後の借入金利	当初毎月返済額	金利上昇後毎月返済額	毎月返済額の上昇率
年10％	77,875円	227,952円	192.7％

（出典）SBI新生銀行の住宅ローンシミュレーションを基に筆者作成

同条件で125％ルールが適用された場合は、毎月の返済額は下記のとおりになります。

5年経過後の借入金利	当初毎月返済額	金利上昇後毎月返済額	毎月返済額の上昇率
年10％	77,875円	97,343円	25％

本来の毎月返済額227,952円と125％ルール適用後の毎月返済額97,343円の差額130,609円は、未払利息と元金の未返済分で構成され、返済計画上では自動的に後倒しになります。

（筆者作成）

この例は、金利10％への上昇ということで極端な例ではありますが、125％ルールがあるために、返済が遅れてしまう可能性があるという事実を示しています 。バブル期には実際に変動金利が8％台で、未払利息が発生したり、最後の金利見直し後の返済額が急騰して返済に窮するケースが数多く発生したことがありました。

「毎月の返済額をしっかりと支払っていても、返済に滞りが発生する可能性がある」という点は125％ルールの難点だといえます。

ここまで挙げた3点が「125％ルールは意味がない（出番がない、価値がない）」と言われることがある理由です。